房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復習提綱七
第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格
一、房地產(chǎn)需求
1、形成需求有兩個條件:一是消費者愿意購買,二是消費者有能力購買,如果沒有支付能力的約束,人們對房地產(chǎn)的需要可以說是無止境的。
2、決定房地產(chǎn)需求量的因素中除了隨機因素,經(jīng)常起作用的因素有:
?、僭摲N房地產(chǎn)的價格水平;
②消費者的收入水平;
?、巯M者的偏好;
?、芟嚓P房地產(chǎn)的價格水平;
?、菹M者對未來的預期。與某種房地產(chǎn)相關的房地產(chǎn),是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。
3、房地產(chǎn)的需求曲線:一條向右下方傾斜的需求曲線。
二、房地產(chǎn)供給
1、形成供給有兩個條件:一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給,二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量。
2、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的,除了隨機因素,經(jīng)常起作用的因素有:
?、僭摲N房地產(chǎn)的價格水平;
②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;
?、墼摲N房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平;
?、芊康禺a(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。
3、房地產(chǎn)供給曲線:一條向右上方傾斜的供給曲線。
三、房地產(chǎn)均衡價格,是指當房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格,也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格,
在市場均衡狀態(tài)下,房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)的需求正相關,與房地產(chǎn)的供給負相關:供給一定,需求增加,則價格上升,需求減少,則價格下降;需求一定,供給增加,則價格下降,供給減少,則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化,均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。
四、房地產(chǎn)供求彈性
1、房地產(chǎn)需求彈性,房地產(chǎn)需求彈性主要有房地產(chǎn)需求的價格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性和房地產(chǎn)需求的價格預期彈性。
2、房地產(chǎn)供給彈性,房地產(chǎn)供給彈性主要有房地產(chǎn)供給的價格彈性和房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。
3、彈性數(shù)值的類型,彈性較大,說明一個經(jīng)濟變量對于另一個經(jīng)濟變量的變化是廈舾械?彈性較小,說明一個經(jīng)濟變量對于另一個經(jīng)濟變量的變化是較不敏感的。彈性數(shù)值分為5種類型:
①彈性大于1的情況,稱為富有彈性;
②彈性小于1的情況,稱為缺乏彈性;
?、蹚椥缘扔?的情況,稱為單一彈性;
④彈性為無窮大的情況,稱為完全彈性;
⑤彈性等于零的情況,稱為完全無彈性。
一種房地產(chǎn)的需求價格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少種替代品。在有較相似的替代品存在的時候,價格的上漲會使消費者減少對該種房地產(chǎn)的購買,而轉(zhuǎn)向購買更多的替代晶,這時需求的價格彈性較大;如果沒有較相似的替代品,需求往往就缺乏價格彈性。
五、房地產(chǎn)供求與價格之間關系的特殊性,可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型:
①全國房地產(chǎn)總的供求狀況;
?、诒镜貐^(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;
③全國本類房地產(chǎn)的供求狀況;
?、鼙镜貐^(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況,主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。
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