房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱八

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類

　　一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值，在房地產(chǎn)估價(jià)中一般所說的價(jià)值也是指交換價(jià)值。

　　二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值，

　　1、成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)務(wù)，動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場行情了解程度、購買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等不同而不同。理解成交價(jià)格，還應(yīng)對(duì)其形成的機(jī)制，即賣價(jià)(供給價(jià)格)、買價(jià)(需求價(jià)格)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解，在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。一筆成功的交易中，最高買價(jià)成交價(jià)最低賣價(jià)。在賣方市場下，成交價(jià)格往往是偏高的;在買方市場下，成交價(jià)格往往是偏低的。

　　成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、脅迫等的影響;反之，則為非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格的形成條件有7個(gè)：

　　(1)公開市場。

　　(2)交易對(duì)象本身具備市場性。

　　(3)眾多的買者和賣者。

　　(4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。

　　(5) 理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。

　　(6) 買者和賣者都具有完全信息。

　　(7)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

　　2、市場價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。

　　3、理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

　　市場價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

　　4、評(píng)估價(jià)值還可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價(jià)格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價(jià)格。

　　收益法求得的價(jià)值傾向于最高買價(jià)，成本法求得的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)，市場法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。此外收益法求得的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場法求得的價(jià)值趨向于市場價(jià)格。在市場泡沫時(shí)，市場法求得的價(jià)值(市場價(jià)格)大大高于收益法求得的價(jià)值(理論價(jià)格)。在市場不景氣時(shí)，成本法求得的價(jià)值大大高于市場法或收益法求得的價(jià)值。

　　從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場價(jià)格。

　　三、市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值。

　　某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費(fèi)者)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或做出的評(píng)價(jià)。而該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。

　　在評(píng)估市場價(jià)值時(shí)，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個(gè)投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率。投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值。

　　四、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場價(jià)值。

　　采用公允價(jià)值的條件：

　?、偻顿Y性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

　?、谄髽I(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格或其他信息。

　　市場價(jià)值與公允價(jià)值的內(nèi)涵基本相同。就原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值與市場價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值、公允價(jià)值。

　　五、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征收價(jià)值

　　中國目前的房租有市場租金(或稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成)、準(zhǔn)成本租金和福利租金。房租有按使用面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。住宅一般是按使用面積計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。真正租金除了前述的八項(xiàng)外還有租賃費(fèi)用和租賃稅費(fèi)。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估只能演變?yōu)樵u(píng)估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。再次抵押價(jià)值等于總評(píng)估市場價(jià)值一上次抵押貸款折成的價(jià)值。

　　保險(xiǎn)價(jià)值通常不包含不可損毀的土地價(jià)值，是指建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失。

　　六、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格

　　中國通常不存在土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估。房地產(chǎn)使用價(jià)格主要是指土地使用權(quán)價(jià)格(建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán))，其他權(quán)益的價(jià)格主要有租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格。

　　七、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

　　八、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格

　　房地產(chǎn)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格。在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格中，最典型的是現(xiàn)房價(jià)格(含土地價(jià)格)和期房價(jià)格(含土地價(jià)格)。期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系有：期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

　　九、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。

　　十、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格都是一種評(píng)估價(jià)格。

　　十一、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

　　根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格。房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說的房價(jià)。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：

　　(1)房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格;

　　(2)土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格;

　　(3)建筑物價(jià)格=房地價(jià)-土地價(jià)格。

　　十二、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)，樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積，由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率。

　　十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)，起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。所以，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。這個(gè)價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的價(jià)格水平。

　　十四、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)，保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。當(dāng)拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。因此有保留價(jià)的拍賣中，最高應(yīng)價(jià)不一定就是成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于或等于保留價(jià)的情況下，該最高應(yīng)價(jià)才能成為成交價(jià)。

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