房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱六

　　第三章 房地產(chǎn)價格和價值

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件

　　一、房地產(chǎn)價格的含義，房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(貨幣額、商品或其他有價物)，價格通常用貨幣來表示，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。

　　二、房地產(chǎn)價格的形成條件，房地產(chǎn)之所以有價格，是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺，并且人們對它們有需求。需要具?個條件：

　　(1)一種物品有用

　　(2)一種物品稀缺，是相對缺乏不是絕對缺乏

　　(3)人們對一種物品有需求是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。需求與需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。對其需求不僅有自用需求而且還有投資需求甚至投機(jī)需求。

　　價格實(shí)質(zhì)是在市場經(jīng)濟(jì)下對有用且稀缺的物品的一種分配方式，6種分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊(duì)、計(jì)劃、價格。

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征

　　房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：

　?、俣际莾r格，用貨幣來表示;

　?、诙加胁▌?，受供求等因素的影響;

　?、鄱际前促|(zhì)論價;優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。

　　一、地價與一般商品價格的不同

　　(1)生產(chǎn)成本不同，一般商品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素。地價本質(zhì)上不是“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。地價=地租/利息率。

　　(2)折舊不同，土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高，不僅無折舊，而且有增值。中國有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。而如果是無限年的土地所有權(quán)，就無須計(jì)提折舊。

　　(3)價格差異不同。土地由于具有獨(dú)一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大

　　(4)市場性質(zhì)不同，一般商品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。

　　(5)價格形成時間不同。

　　(6)供求變化不同。地價與一般商品的價格雖然都受供求變化的影響，但由于土地的數(shù)量難以增加或減少，且不可移動，其供給彈性較小。

　　二、房地產(chǎn)價格的特征主要有下列5個：

　　(1) 房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。

　　(2) 房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。

　　(3) 房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。在估價中也不可忽視房地產(chǎn)的實(shí)物完好狀況對其價值的影響。

　　(4)房地產(chǎn)價格形成的時間較長。

　　(5)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。

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