房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復習提綱十一

　　第五章 房地產(chǎn)估價原則

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述

　　一、房地產(chǎn)估價原則概述，房地產(chǎn)價格雖然受許多復雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動過程，仍然存在一些基本規(guī)律。人們在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產(chǎn)價格形成和變動的規(guī)律，并在此基礎上總結、提煉出一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準，這些法則或標準就是房地產(chǎn)估價的原則

　　二、房地產(chǎn)估價的原則有：

　?、侏毩⒖陀^公正原則

　?、诤戏ㄔ瓌t

　?、圩罡咦罴咽褂迷瓌t

　　④估價時點

　?、萏娲瓌t

　　⑥謹慎原則

　　可以把這些原則分為三個層次：基本原則、普適技術性原則、特殊原則。獨立客觀公正是基本原則。而普適性原則(或一般原則)有獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。除了獨立客觀公正原則外，其余都是技術性原則，也稱為普適技術性原則。特殊原則是指謹慎性原則。

　　最高行為準則與技術性原則是相互對應的，普適性原則與特殊原則是相互對應的，因此謹慎原則也屬于技術性原則。

　　三、房地產(chǎn)估價原則的作用，房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的，同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。房地產(chǎn)估價原則可以作為估價時的指南。評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是否遵守了估價原則。

　　第二節(jié) 獨立客觀公正原則

　　獨立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。獨立的要求是房地產(chǎn)估價師不應受任何組織或個人的非法干預，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗應有的職業(yè)道德進行估價?？陀^的要求是房地產(chǎn)估價師不應帶著自己的好惡情感偏見、完全從客觀實際出發(fā)、反映事物的本來面目。公正的要求是房地產(chǎn)估價師在估價中應當公平正直，不偏袒相關當事人中的任何一方。

　　房地產(chǎn)估價機構應當是一個不依附他人、不受他人束縛的獨立機構。所以房地產(chǎn)估價機構是由房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設立，房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)中應采取回避原則，房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師在估價中不受委托人等外部因素的干擾，不應屈從外部壓力。

　　第三節(jié) 合法原則

　　合法原則要求房地產(chǎn)估價結果是在估價對象依法判定的權益下的價值。房地產(chǎn)之所以要遵守合法原則，是因為房地產(chǎn)價值實質(zhì)是上房地產(chǎn)權益的價值，但估價對象的權益不是委托人或房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。依法判定的權益包括依法判定權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體來說遵守合法原則應當做到下列幾點：

　　(1)在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產(chǎn)權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權屬證明為依據(jù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書有《房地產(chǎn)權證》、《房地產(chǎn)共有權證》和《房地產(chǎn)他項權證》三種。值得注意的是遵守合法原則中不是指只有合法權利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等規(guī)定，估價對象是哪種權利狀況的房地產(chǎn)就應當將作為哪種權利狀況的房地產(chǎn)來估價。任何權利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是其評估價值應與其權利狀況相匹配，但法律法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價對象的房地產(chǎn)除外。

　　在依法判定的使用權利方面，應以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。

　　在依法判定的處分權利方面，應以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。

　　在依法判定的其他權益方面，評估出的價值必須符合國家的價格政策。此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術標準和估價主體資格的要求上。具體說，房地產(chǎn)估價應采用國家和估價對象所在地的有關估價技術標準，應當由房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師進行。

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