房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復習提綱十二

　　第四節(jié) 最高最佳使用原則

　　最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。

　　最高最佳使用原則與合法原則的關系是：遵守了合法原則，不一定能符合最高最佳使用原則的全部要求，遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。

　　最高最佳使用具體包括3個方面：

　?、僮罴延猛?

　　②最佳規(guī)模;

　?、圩罴鸭s度。

　　尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個方面依序篩選：

　　(1)法律上的許可性。

　　(2)技術上的可能性。

　　(3)經(jīng)濟上的可行性。

　　(4)價值是否最大。

　　收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。收益遞增遞減原理揭示的一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關系叫做收益遞減規(guī)律。揭示的第二種關系是所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關系也叫做規(guī)模收益(三種可能：產(chǎn)出量增加比例與投入量增加比例相同;產(chǎn)出量增加比例大于投入量增加比例;產(chǎn)出量增加比例小于投入量增加比例)。在擴大規(guī)模時一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。

　　均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。

　　適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。

　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。

　　當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：

　　(1)保持現(xiàn)狀前提。認為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價?，F(xiàn)有建筑物應予保留的條件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

　　(2)裝修改造前提。認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。

　　(3)轉(zhuǎn)換用途前提。認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。

　　(4)重新開發(fā)前提。認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應以重新開發(fā)再予以使用為前提進行估價。

　　(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。除了第一種外，不能以其中一個可行，就判斷該種估價前提就為最高最佳使用，而是將它與其他幾種可行的估價前提進行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。

　　第五節(jié) 估價時點原則

　　估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是由估價目的決定的某個特定時間的價值。這個特定時間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價師隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。確定估價時點的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應的時間，還是評估對象價值的時間界限。

　　遵守估價時點原則并不是把評估價值說成是某個時間上的價值就算是遵守了，更本質(zhì)的是估價時點確定應在先，價值估算應當在后，而不是先有了評估價值之后，再把它定義在某個時間上的價值。在評估現(xiàn)在的價值，通常將估價人員實地查看估價對象期間或估價作業(yè)期 (估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日) 內(nèi)的某個日期定為估價時點，但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點。因此在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關系，其中估價目的是龍頭，確定了估價目的，其他便可以根據(jù)其來確定。

　　不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是估價時點的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。當估價時點為過去時，房地產(chǎn)市場狀況也是過去時，估價對象也是過去時。當估價時點是現(xiàn)在時，房地產(chǎn)市場狀況也是現(xiàn)在時，但估價對象可以是過去時，現(xiàn)在時，未來時。當估價時點是未來時，房地產(chǎn)市場狀況也是未來時，估價對象狀況也是未來時。

　　在評估拆遷中調(diào)換房屋為期房時的房地產(chǎn)市場價格時應注意：估價時點應與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的評估時點一致。一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日或拆遷實施之日。估價對象狀況應以協(xié)議中約定為準，評估價值或商定價格不應在將來期房換成現(xiàn)房時，因市場狀況變化了就調(diào)整，只有交付的房屋狀況與協(xié)議中有出入時，才應對評估價值或設定價格進行相應調(diào)整。

　　第六節(jié) 替代原則

　　替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指其實物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價對象的實物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當?shù)姆康禺a(chǎn)。具體一點說，類似房地產(chǎn)是在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相當，并與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。

　　替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明了下列兩點：

　　(1)如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)并已知其價格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。

　　(2)不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。

　　第七節(jié) 謹慎原則

　　謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押時，應當遵守的一項原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時，可能受到的限制，未來可能發(fā)生的風險與損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。在估價過程中如果面臨是確定性因素則不存在謹慎問題，應依據(jù)確定性因素進行估價。

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