房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱十

　　第三節(jié) 人口因素

　　房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需住房的總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。

　　第四節(jié) 制度政策因素

　　房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大，房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價(jià)格政策;一類是低價(jià)格政策。低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下;同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有：

　?、僬诜康禺a(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)，加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)的供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格;

　　②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價(jià);

　?、壑贫ㄗ罡呦迌r(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格;

　?、芙⒁惶追康禺a(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。

　　稅收政策，房地產(chǎn)稅收有房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)。增加買方的稅收會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價(jià)格下降，反之會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃有：國發(fā)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃。

　　第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價(jià)、利率、匯率。不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升;利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。但從房地產(chǎn)開發(fā)商來看，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格下降。從房地產(chǎn)購買者來看，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下降、利率下降、房地產(chǎn)價(jià)格上升。由于在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會(huì)升值時(shí)，會(huì)吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上漲、相反則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　第六節(jié) 社會(huì)因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素有：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)。房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況：

　?、僖鸱康禺a(chǎn)價(jià)格上漲;

　　②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌;

　?、燮鹬€(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。

　　城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對(duì)城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會(huì)帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　第七節(jié) 國際因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況和軍事沖突狀況。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。為吸引投資者通常會(huì)采取低地價(jià)政策，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落;但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進(jìn)入，則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果國與國之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。遭受戰(zhàn)爭(zhēng)威脅時(shí)，大家爭(zhēng)相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必大幅度下跌。

　　第八節(jié) 其他因素

　　一、行政隸屬變更

　　二、心理因素，心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè)：

　?、儋徺I或出售心態(tài);

　　②個(gè)人欣賞趣味(偏好);

　?、蹠r(shí)尚風(fēng)氣;

　?、芙咏易≌睦?

　?、葜v究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼，如講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等

　　三、重要政治人物的健康狀況。

更多信息請(qǐng)?jiān)L問：房地產(chǎn)估價(jià)師頻道   房地產(chǎn)估價(jià)師論壇

?2008年房地產(chǎn)估價(jià)師成績(jī)查詢及感想反饋
?2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月17.18日
?環(huán)球網(wǎng)校2009房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案