房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱四
第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性
①不可移動(dòng)性(又稱位置固定性)
②獨(dú)一無二性
?、蹓勖L(zhǎng)久性
④供給有限性
?、輧r(jià)值量大
⑥流動(dòng)性差
?、哂猛径鄻有裕瑥慕?jīng)濟(jì)角度來看,土地利用選擇的一般順序是:商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、牧地、森林、不毛荒地。
⑧相互影響性,外部影響有正有負(fù)
⑨易受限制性,政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的:管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán),房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。
?、獗V翟鲋敌裕鸱康禺a(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面:
(1)對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良
(2)通貨膨脹
(3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
(4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響
其中,對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升,不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升,不是真正的房地產(chǎn)增值,而是房地產(chǎn)保值;需求增加導(dǎo)致稀缺性增加和外部經(jīng)濟(jì)或相互影響所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升,是真正的房地產(chǎn)自然增值。
第三節(jié) 房地產(chǎn)分類
一、房地產(chǎn)按其用途來劃分為下列10類:居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途、綜合。
二、按開發(fā)程度來劃分為下列5類:生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。
三、按是否產(chǎn)生收益來劃分為下列2類:收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)。
收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià),非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。
四、按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分的類型
房地產(chǎn)按其經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分為下列4類:出售、出租、營(yíng)業(yè)、自用。
這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法特別有用,例如:出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià);出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià);自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。
五、按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類:
(1)土地
(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)
(3)土地與建筑物的合成體(包括在建工程和現(xiàn)房)
(4)未來狀況下的房地產(chǎn)
(5)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)
(6)房地產(chǎn)的局部
(7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分
(8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)
(9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。
六、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類有:干凈的房屋和出讓土地、干凈的房屋和劃撥土地、干凈的房屋和集體土地、共有房地產(chǎn)、部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)、有租約限制的房地產(chǎn)、設(shè)置了地役權(quán)的房地產(chǎn)、設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)、有拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)、列入公告拆遷或征收征用的房地產(chǎn)、臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)、手續(xù)不全的房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)、被依法查封財(cái)產(chǎn)保全或其他限制的房地產(chǎn)、違法占地或違法違章建筑的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的租賃權(quán)、房地產(chǎn)的抵押權(quán)、房地產(chǎn)的空間利用權(quán)、房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。
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