房地產估價師《理論與方法》復習提綱三

　　第二章 房地產

　　第一節(jié) 房地產的含義

　　一、房地產的定義，房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的結合體。

　　二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義

　　土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。

　　建筑物包括房屋和構筑物。房屋一般由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的空間場所。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、水壩、道路、橋梁、隧道。建筑領域中的建筑物不包括構筑物，會計領域中建筑物不包括房屋。

　　其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。

　　三、實物、權益、區(qū)位的含義

　　1、實物分為有形的實體及其質量和組合完成的功能三個方面

　　2、權益包括權利、利益和收益，房地產權益以房地產權利為基礎包括：

　?、俜康禺a的各種權利，例如所有權、土地使用權、租賃權、抵押權、地役權等

　?、谑芷渌康禺a權利限制的房地產權利，同一宗房地產上可以同時存在多種房地產權利

　?、凼艿椒康禺a權利以外的各種因素限制的房地產權利

　　④房地產的額外利益或收益。房地產所有權又分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權。土地使用權有建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權。建設用地使用權又包括出讓土地使用權、劃撥土地使用權和臨時用地土地使用權。

　　房地產權利有物權和債權，租賃權屬于債權。物權有自物權和他物權，自物權只有所有權，他物權又分為用益物權和擔保物權，土地使用權和地役權是用益物權，抵押權則是擔保物權。

　　在不同類型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的：

　　(1)機器、設備、家具等有形資產，主要是實物的價值

　　(2)專利權、專有技術、著作權(版權)、商標專用權、專營權、商譽、有價證券(股票、債券)等無形資產，主要是權益的價值。

　　(3)房地產，其實物和權益在價值決定中都很重要。

　　3、區(qū)位，是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設施等方面。位置有：坐落、方位、距離、朝向、樓層。交通是指進出該宗房地產的方便程度―通達性，具體有可及性和便捷性。環(huán)境景觀有自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。外部配套設施有基礎設施(道路、給排水、電力、燃氣、熱氣、電信、有線電視等設施)和公共服務設施(教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務、市政公用等非營業(yè)性設施。

　　四、房地產的其他名稱：不動產、物業(yè)。

　　五、房地產的基本存在形態(tài)：土地形態(tài)，對于有建筑物的可以無視建筑物存在或考慮建筑物存在對土地價值的影響;建筑物形態(tài)，對于單獨評價建筑物價值時可以無視土地的存在或考慮土地對建筑物價值的影響。前一種稱為獨立估價，后一種稱為部分估價;房地形態(tài)。

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