房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱二

　　三、估價(jià)目的

　　土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。

　　四、價(jià)值類型

　　同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的，價(jià)值類型有公開市場價(jià)值和非公開市場價(jià)值。公開市場價(jià)值的特點(diǎn)有：雙方自愿進(jìn)行交易;交易雙方出于利已動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易;交易雙方是清明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象知曉市場行情;交易雙方有充裕時(shí)間進(jìn)行交易;不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。非市場價(jià)值有：快速變現(xiàn)價(jià)值;謹(jǐn)慎價(jià)值;清算價(jià)值;投資價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定，估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，價(jià)值估算在后。

　　六、估價(jià)依據(jù)

　　有相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。

　　七、估價(jià)假設(shè)

　　是房地產(chǎn)估價(jià)師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價(jià)中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價(jià)假設(shè);不明確估價(jià)假設(shè);無針對(duì)性列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的估價(jià)假設(shè)。對(duì)于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)。

　　八、估價(jià)原則

　　合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。

　　九、估價(jià)程序

　　獲取估價(jià)業(yè)務(wù);受理估價(jià)委托;擬定估價(jià)作業(yè)方案;搜集估價(jià)所需資料;實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象;分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場上;選定估價(jià)方法進(jìn)行測算;確定估價(jià)結(jié)果;撰寫估價(jià)報(bào)告;內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告;出具估價(jià)報(bào)告;估價(jià)資料歸檔。

　　十、估價(jià)方法

　　市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　十一、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)師不宜在完成估價(jià)之前與委托人或任何其他與該估價(jià)業(yè)務(wù)有利害關(guān)系人討論估價(jià)結(jié)果。這樣會(huì)影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行。

　　第三節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要

　　土地使用權(quán)出讓的需要，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(買賣、互換、贈(zèng)與、出資、入股、抵債)和租賃的需要， 房地產(chǎn)抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押貸款、抵押期間監(jiān)測、轉(zhuǎn)抵押、續(xù)貸抵押、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià))，房地產(chǎn)征收和征用需要，房地產(chǎn)分割需要，房地產(chǎn)損害賠償需要，房地產(chǎn)稅收需要，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要，房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定需要，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要(出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算)，房地產(chǎn)管理的需要，其他方面的需要

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德

　　獨(dú)立客觀公正，專業(yè)勝任能力，誠實(shí)守信，勤勉盡責(zé)，保守秘密，公平競爭，社會(huì)責(zé)任。

　　第五節(jié) 中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

　　估價(jià)的困難表現(xiàn)有：土地和房屋的所有制不同;土地所有制在城市和農(nóng)村不同，市場上流通的土地權(quán)利是使用權(quán)不是所有權(quán)，土地和房屋的登記機(jī)關(guān)不同，行政管理不到位，房地產(chǎn)市場不夠發(fā)達(dá)。

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