房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱一

　　第一章 房地產(chǎn)估價概述

　　第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義

　　1、作為一種提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。

　　2、專業(yè)估價的五個特點：由專業(yè)人員完成;是一種專業(yè)意見;具有社會公信力;實行有償服務(wù);承擔(dān)法律責(zé)任。

　　3、專業(yè)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的、對特定房地產(chǎn)地特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運(yùn)用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動就是房地產(chǎn)估價。其中，分析是測算的基礎(chǔ)、測算是判斷的基礎(chǔ)。

　　4、房地產(chǎn)估價以得出房地產(chǎn)價值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估。房地產(chǎn)估價師還可以進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研報告、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價報告等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)。

　　二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

　　1、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。

　　2、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產(chǎn)成交價格容易受交易者動機(jī)、偏好等個別情況的影響。房地產(chǎn)價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

　　3、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性;鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。

　　4、房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價師應(yīng)當(dāng)對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識，采用多個假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價結(jié)果而是評價其估價的過程是否符合規(guī)范的要求。

　　5、房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價值分析、測算與判斷必須依靠科學(xué)的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經(jīng)驗。

　　三、房地產(chǎn)估價的必要性

　　1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當(dāng)價格。房地產(chǎn)估價的有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正常化，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。

　　2、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少，房地產(chǎn)需要估價的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素

　　一、估價當(dāng)事人

　　1、房地產(chǎn)估價人員，具備房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格的人員，合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，必須具有房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對估價專業(yè)能力的要求;具有良好的職業(yè)道德，是對估價行為規(guī)范的要求。

　　2、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，有自然人出資，有暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級、二級、一級資質(zhì)。

　　3、估價委托人，委托人有義務(wù)向估價機(jī)構(gòu)如實提供其知悉的估價所必須的情況和資料。

　　二、估價對象

　　當(dāng)估價對象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時，可稱為被估價權(quán)益。估價對象有在建工程、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。概括起來有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

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