房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義39

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員技術能力與職責

　　凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀人或注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

　　1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技術能力房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當具備下列職業(yè)技術能力：(1)具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論和相關經(jīng)濟理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識;(2)能夠熟練掌握和運用與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務相關的法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定;(3)熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務操作的技術和技能;(4)具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀實踐經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌;(5)有一定的外語水平。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的職業(yè)技術能力：(1)了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關行業(yè)管理的規(guī)定;(2)具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識;(3)掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實務操作技術及技能。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權利和義務房地產(chǎn)經(jīng)紀人享有以下權利：(1)依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);(2)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)關鍵崗位;(3)指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務;(4)經(jīng)所在機構(gòu)授權訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同等重要文件;(5)要求委托人提供與交易有關的資料;(6)有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;(7)執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理傭金。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理享有以下權利：(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理有權加人房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);(2)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理經(jīng)紀有關事務并獲得合理的報酬。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應當履行以下義務：(1)遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范;(2)不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務;(3)接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平;(4)向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業(yè)務;(5)為委托人保守商業(yè)秘密。

　　例題(判斷)：房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理可以同時受聘于兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務。( )

　　答案：錯解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務。

　　房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案第四節(jié)房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案2002年8月，建設部印發(fā)了《關于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》，對全國房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)建設工作進行了統(tǒng)一部署，建立了包括房地產(chǎn)中介服務行業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)方案。

　　一、建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的意義

　　1、建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的必要性建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護消費者合法權益，進一步啟動住宅消費，促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，拉動國民經(jīng)濟增長和保持社會穩(wěn)定的客觀需要。房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)性強，涉及標的價值量大，服務對象廣泛，特別是隨著房地產(chǎn)金融業(yè)務的不斷發(fā)展和房屋拆遷估價業(yè)務的拓展，房地產(chǎn)估價結(jié)果直接關系金融風險的防范，關系到公眾利益。客觀反映房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的使命。為委托方提供真實的可靠信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的責任，而誠實信用是保障房地產(chǎn)估價活動客觀公正的基石，是保障房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的真實可靠的基礎。

　　因此，加快房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人誠信體系建設，大力提倡誠信為本的企業(yè)發(fā)展理念，不僅是政府構(gòu)建公平競爭的市場經(jīng)濟秩序的需要，更是房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自身發(fā)展的迫切需要。

　　2、建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的作用通過建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案，為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務行業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員市場行為提供依據(jù)，為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務，為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務領域違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)，減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生，使失信者在擴大經(jīng)營范圍、拓展業(yè)務等方面受到限制。

　　例題：建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的作用包括( )。

　　A、為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務行業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員市場行為提供依據(jù)B、為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務C.為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務領域違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)D.無法減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生E、減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生答案：ABCE解析：無法減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生，是錯誤的。

　　二、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案體系(掌握)

　　按照《關于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)信用檔案的建立范圍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理等專業(yè)人員(統(tǒng)稱執(zhí)(從)業(yè)人員)。凡是從事房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)及執(zhí)(從)業(yè)人員，不論所在地域、資質(zhì)等級、登記注冊類型、規(guī)模大小，都是房地產(chǎn)信用檔案監(jiān)督的對象。

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　　1、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的構(gòu)成房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案是房地產(chǎn)信用檔案的重要組成部分。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案由房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案、注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人信用檔案等房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)及其執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案構(gòu)成。

　　2、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的內(nèi)容房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案記錄房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人等執(zhí)(從)業(yè)人員的信用信息。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案的主要內(nèi)容包括：機構(gòu)基本情況、機構(gòu)良好行為紀錄、機構(gòu)不良行為紀錄、估價項目匯總、估價項目基本情況、股東(合伙人)情況、注冊房地產(chǎn)估價師基本情況、機構(gòu)資質(zhì)年審情況、投訴情況等。

　　注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案的主要內(nèi)容包括：個人基本情況、個人業(yè)績匯總、估價項目、繼續(xù)教育情況、科研能力表現(xiàn)、良好行為紀錄、不良行為紀錄、投訴情況等。

　　3、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的管理(1)管理的原則。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案按照"統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設、分步實施、信息共享"的原則進行，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案系統(tǒng)覆蓋全行業(yè)的目標。各級房地產(chǎn)行政主管部門負責組織所轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)的建設與管理工作。

　　(2)組織實施。建設部組織建立一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會為房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門，在建設部領導下，負責一級房地產(chǎn)機構(gòu)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員信用檔案的日常管理工作。

　　例題：( )為房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門。

　　A、建設部B、信息產(chǎn)業(yè)部C.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人聯(lián)合會D.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會答案：D解析：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會為房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門，在建設部領導下，負責一級房地產(chǎn)機構(gòu)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員信用檔案的日常管理工作

　　(3)信息的采集。信用檔案信息依法從多種途徑采集，充分利用現(xiàn)有信息資源，從政府部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)、執(zhí)(從)業(yè)人員、其他中介機構(gòu)及社會公眾等多種途徑獲得，并與機構(gòu)資質(zhì)審批、專業(yè)人員執(zhí)(從)業(yè)資格注冊工作有機結(jié)合。不良行為記錄，除了要求房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)自報外，各級房地產(chǎn)行政主管部門、各級房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織也應及時報送房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)和有關責任人員的違法違規(guī)處理情況，房地產(chǎn)信用檔案將按規(guī)定予以公示。

　　房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)或執(zhí)業(yè)人員獲部省級表彰或榮譽稱號，即可作為良好行為記錄載入該企業(yè)或執(zhí)業(yè)人員的信用檔案。良好行為記錄由房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)業(yè)人員直接報送，或由各級建設(房地產(chǎn))行政主管部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織采集并審核后提交系統(tǒng)管理部門。

　　房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)或執(zhí)(從)業(yè)人員出現(xiàn)違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關法律法規(guī)、標準規(guī)范的行為，并受到行政處罰的，即可作為不良行為載人該企業(yè)或執(zhí)業(yè)人員的信用檔案。不良行為記錄以企業(yè)自報為主，房地產(chǎn)企業(yè)應在受到行政處罰后10天內(nèi)將有關信息直接報送系統(tǒng)管理部門;也可通過各級建設(房地產(chǎn))行政主管部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織將行政處罰意見和其他不良行為記錄提交系統(tǒng)管理部門。

　　(4)信息維護和更新。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案是由政府組織建立的，由系統(tǒng)管理部門對信息進行維護和更新。對涉及企業(yè)商業(yè)秘密的信息要注意保密，實行授權查詢;未經(jīng)核實的信息不得在網(wǎng)上公示;不良記錄在公示前，必須經(jīng)過嚴格的審核批準程序。

　　(5)投訴處理。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案系統(tǒng)專門設立了網(wǎng)上投訴欄目，社會公眾可以在網(wǎng)上對房地產(chǎn)市場違法違紀行為進行投訴，社會公眾按照統(tǒng)一格式提交有關房地產(chǎn)方面的投訴。按照《關于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》的規(guī)定，系統(tǒng)管理部門對收到的投訴信息，要進行登記、整理、分類，并根據(jù)被投訴對象和投訴內(nèi)容，或轉(zhuǎn)交有關行政部門進行核查、處理，或轉(zhuǎn)給被投訴機構(gòu)進行處理。房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)對系統(tǒng)管理部門轉(zhuǎn)去的投訴在15天內(nèi)反饋意見(包括處理結(jié)果或正在處理情況)。無正當理由未按時反饋的，將在網(wǎng)上公示投訴情況。機構(gòu)對已公示的違法違規(guī)行為進行整改后，可提請相關行政主管部門組織考核驗收，并在網(wǎng)上公布整改結(jié)果。如要撤銷公示，須由被公示單位提出申請，經(jīng)相關行政主管部門同意，方可從網(wǎng)上撤銷;不良行為記錄分類在房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案中保留一定期限。

　　(6)信息查詢。按照依法、合理保護企業(yè)商業(yè)秘密和分類、分級管理原則，房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)、執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案內(nèi)容分為公示信息和授權查詢信息兩大類。公示信息可直接在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上免費查詢。授權查詢信息，如房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案中估價項目名稱、委托人名稱、委托人聯(lián)系電話等內(nèi)容，需按照房地產(chǎn)信用檔案管理規(guī)定的條件和程序進行查詢。

　　例題：房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理部門將投訴轉(zhuǎn)給被投訴單位處理，而該單位在15天內(nèi)沒有反饋意見時，即在網(wǎng)上公示投訴情況。( ) (2004年試題)

　　答案：√解析：房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)對系統(tǒng)管理部門轉(zhuǎn)去的投訴在15天內(nèi)反饋意見(包括處理結(jié)果或正在處理情況)。

　　住房置業(yè)擔保管理第五節(jié)住房置業(yè)擔保管理(熟悉)