房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義40

　　一、住房置業(yè)擔(dān)保的概念

　　住房置業(yè)擔(dān)保是在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，應(yīng)市場需要而產(chǎn)生的一種新的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。2003年8月，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制，加強(qiáng)對住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。實(shí)踐證明，住房置業(yè)擔(dān)保作為一種新興的住房消費(fèi)服務(wù)方式，對促進(jìn)住房消費(fèi)，防范和化解個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用。

　　住房置業(yè)擔(dān)保基本上以提供有償?shù)男庞脫?dān)保為行業(yè)的經(jīng)營范圍，對該行業(yè)的規(guī)范法律應(yīng)當(dāng)由兩部分組成，一是組織法，二是行為法。目前我國的擔(dān)保公司無論是什么性質(zhì)的，都不是依特別法成立，而是依《公司法》成立的普通公司，《公司法》是規(guī)范擔(dān)保公司主要的組織法。至于擔(dān)保行為法，我國目前已經(jīng)建立了以《合同法》、《民法通則》為基本法，以《擔(dān)保法》為核心，以最高人民法院司法解釋為補(bǔ)充的法律體系。為規(guī)范住房貸款擔(dān)保市場，推動(dòng)住房置業(yè)擔(dān)保工作健康發(fā)展，建設(shè)部與中國人民銀行2000年5月聯(lián)合印發(fā)了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)。

　　住房置業(yè)擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

　　理解住房置業(yè)擔(dān)保概念需把握三點(diǎn)，一是住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充。個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期未能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)押物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。除了住房置業(yè)擔(dān)保外，還有抵押、質(zhì)押及其他保證擔(dān)保等擔(dān)保方式。二是它是特定的專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保，以區(qū)別其他形式住房保證擔(dān)保行為。三是它規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任保證。同時(shí)要求借款人應(yīng)當(dāng)將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)牟糠窒蚪杩钊诉M(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押物。

　　例題：住房置業(yè)擔(dān)保是指依照( )設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

　　A、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》B、《公司法》C.《合同法》D.《擔(dān)保法》答案：A解析：《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》

　　二、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度

　　1、公司設(shè)立(1)設(shè)立程序《試行辦法》明確擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

　　擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。

　　例題：下列關(guān)于擔(dān)保公司設(shè)立，說法不正確的是( )。

　　A、設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

　　B、擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)C.擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司D.擔(dān)保公司的組織形式為合伙企業(yè)答案：D解析：擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司

　　(2)設(shè)立條件設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);2)有固定的服務(wù)場所;3)有不少于1000萬元人民幣的實(shí)有資本;4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房;5)有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員;6)有符合《公司法》要求的公司章程;7)符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　例題：下列關(guān)于擔(dān)保公司的設(shè)立條件，說法正確的是( )。

　　A、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B、有固定的服務(wù)場所C.有不少于1 000萬元人民幣的實(shí)有資本D.有不少于5 00萬元人民幣的實(shí)有資本E、有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房答案：ABCE解析：設(shè)立擔(dān)保公司的條件中，要有不少于1 000萬元人民幣的實(shí)有資本。

　　(3)其他規(guī)定擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。

　　貨幣形態(tài)的實(shí)有資本應(yīng)當(dāng)存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的國有獨(dú)資銀行，或發(fā)放由擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保的個(gè)人住房貸款的其他銀行。

　　2、機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理(1)業(yè)務(wù)范圍和資金應(yīng)用的限制規(guī)定擔(dān)保公司只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)開發(fā)除外)，不得經(jīng)營財(cái)政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔(dān)保。擔(dān)保公司的資金運(yùn)用，應(yīng)當(dāng)遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。

　　(2)建立在銀行的保證金制度擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存人借款人的貸款銀行。擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)，貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。保證金的提留比例，由貸款人與擔(dān)保公司協(xié)商確定。

　　(3)風(fēng)險(xiǎn)基金制度擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金，用于擔(dān)保公司清算時(shí)對其所擔(dān)保債務(wù)的清償。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金由擔(dān)保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，專戶存儲(chǔ)，不得挪用。

　　(4)最大擔(dān)保額度規(guī)定擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的30倍;超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。

　　例題：擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的( )倍。

　　A、10 B、20 C.30 D.40答案：C解析：擔(dān)保公司最大擔(dān)保額度規(guī)定了，擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的30倍;超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。

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　　三、住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度

　　1、擔(dān)保的設(shè)立

　　(1)擔(dān)保公司與商業(yè)銀行本著平等、自愿、分散和控制風(fēng)險(xiǎn)的原則建立合作關(guān)系。擔(dān)保公司不得強(qiáng)制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔(dān)保，不得干預(yù)銀行的正常信貸經(jīng)營活動(dòng)。任何單位和個(gè)人也不得強(qiáng)制要求擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保。

　　(2)擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格評(píng)估借款人的資信。對于資信不良的借款人，擔(dān)保公司可以拒絕提供擔(dān)保。

　　借款人向擔(dān)保公司申請住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1)具有完全民事行為能力;2)有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件;3)收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力;4)已訂立合法有效的住房購銷合同;5)已足額交納購房首付款;6)符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其他條件。

　　(3)設(shè)立程序擔(dān)保設(shè)立的過程包含要約和承諾兩個(gè)階段。

　　借款人向擔(dān)保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔(dān)保的，擔(dān)保公司有權(quán)要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。

　　住房置業(yè)擔(dān)保當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同和保證合同，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。

　　擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由借款人向擔(dān)保公司支付，擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)經(jīng)同級(jí)物價(jià)部門批準(zhǔn)。

　　2、擔(dān)保的解除借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。

　　保證合同終止后，擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人進(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押房屋。

　　抵押房屋的處置，可以由抵押當(dāng)事人協(xié)議以該抵押房屋折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押房屋的方式進(jìn)行;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　處置抵押房屋時(shí)，抵押人居住確有困難的，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　例題1(判斷)：擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由擔(dān)保公司向借款人支付，擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)經(jīng)同級(jí)物價(jià)部門批準(zhǔn)( )

　　答案：錯(cuò)解析：擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由借款人向擔(dān)保公司支付，擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)經(jīng)同級(jí)物價(jià)部門批準(zhǔn)。

　　例題2(判斷)：采用住房置業(yè)擔(dān)保方式的，若債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿時(shí)沒有履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)要求住房置業(yè)擔(dān)保公司在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。( ) (2004年試題)

　　答案：√解析：貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期未能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)押物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律第六節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律(掌握)

　　一、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)道德房地產(chǎn)中介屬服務(wù)性質(zhì)，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員除應(yīng)具備扎實(shí)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，較全面的金融知識(shí)，通曉有關(guān)的法律、法規(guī)外，對其職業(yè)道德要求也很高。

　　我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)尚處在發(fā)育階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員更要從維護(hù)行業(yè)發(fā)展、維護(hù)行業(yè)信譽(yù)、維護(hù)自身利益的角度出發(fā)，在加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)，樹立現(xiàn)代市場營銷觀念的同時(shí)，不斷提高個(gè)人職業(yè)道德修養(yǎng)，做到遵紀(jì)守法、誠實(shí)待客、嚴(yán)格守信、愛崗敬業(yè)，自覺維護(hù)職業(yè)形象，促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)組織監(jiān)督1994年8月，經(jīng)民政部注冊登記，我國組建了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)全國性的自律組織――中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。它是隸屬于建設(shè)部的全國性社會(huì)團(tuán)體。2004年7月12日，經(jīng)建設(shè)部同意，民政部批準(zhǔn)中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)更名為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)目前，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)單位會(huì)員、個(gè)人會(huì)員規(guī)模不斷擴(kuò)大。學(xué)會(huì)下設(shè)5個(gè)專業(yè)委員會(huì)，分別為：考試注冊專業(yè)委員會(huì)、教育培訓(xùn)專業(yè)委員會(huì)、學(xué)術(shù)專業(yè)委員會(huì)、國際交流專業(yè)委員會(huì)、標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)委員會(huì)，并創(chuàng)辦了《中國房地產(chǎn)估價(jià)師》雜志，開設(shè)了中國房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站(WWW.cirea.org.cn)和中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入網(wǎng)站(WWW.agents.org.cn)。

　　凡從事房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的組織和個(gè)人，承認(rèn)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入學(xué)會(huì)章程，遵守其有關(guān)規(guī)定的，可申請加入中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。

　　中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是全國會(huì)員代表大會(huì)。在全國會(huì)員代表大會(huì)閉會(huì)期間，理事會(huì)為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

　　中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要職責(zé)包括：開展房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論和方法的研究，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊工作，協(xié)助政府有關(guān)主管部門進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊工作，組織房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)培訓(xùn)和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育，制訂房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范，開展國際學(xué)術(shù)交流等。

　　中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)在建立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，建立和完善行業(yè)自律機(jī)制方面做了大量的工作。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)主要通過以下工作開展行業(yè)自律管理：(1)開展行業(yè)自律情況的調(diào)研工作，為政府制定有關(guān)政策提供意見和建議;(2)建立行業(yè)內(nèi)部的自律規(guī)則，制止低價(jià)競爭和價(jià)格壟斷行為，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競爭;(3)制定行業(yè)規(guī)范和從業(yè)人員道德規(guī)范，實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育工作;(4)參與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的制定工作，實(shí)施跟蹤管理。

　　例題：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是( )。

　　A、建設(shè)部B、中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)監(jiān)事會(huì)C.全國會(huì)員代表大會(huì)D.中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)理事會(huì)答案：C解析：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是全國會(huì)員代表大會(huì)。