房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法講義長(zhǎng)期趨勢(shì)法（三）

第五節(jié)  移動(dòng)平均法
移動(dòng)平均法是對(duì)原有的價(jià)格時(shí)間序列進(jìn)行修均，即采用逐項(xiàng)遞移的方法，分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均值，形成一個(gè)新派生的平均價(jià)格時(shí)間序列，以次消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響。
一、簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法
例如：2006年1－12月份房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列如下，n＝5。
 
    并將平均值與5個(gè)數(shù)中的中間一個(gè)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)起來(lái)。如1月、2月、3月、4月、5月，5個(gè)月的平均值為684元/m2，對(duì)應(yīng)的月份為3月。新得到的時(shí)間序列，如下表所示：
月 份    3    4    5    6    7    8    9    10
數(shù) 值    864    694    704    714    726    738    750    762
上 漲    10    10    10    12    12    12    12    12
如果需要預(yù)測(cè)該房地產(chǎn)2007年1月的價(jià)格，則用最后一個(gè)移動(dòng)平均數(shù)762與2007年1月相差3個(gè)月。因此，2006年1月的預(yù)測(cè)值為：
2007年1月的預(yù)測(cè)價(jià)格＝762＋12×3＝798元/m2
    同理，2007年2月的價(jià)格＝762＋12×4＝810元/m2
二、加權(quán)移動(dòng)平均法
加權(quán)移動(dòng)平均法是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前每若干時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值經(jīng)過(guò)加權(quán)之后，再采用類似于簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的方法進(jìn)行趨勢(shì)估計(jì)。

第六節(jié)  指數(shù)修均法

指數(shù)修均法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)修均后得出下一期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法。
設(shè)：Pi為第i期的實(shí)際值；Vi為第i期的預(yù)測(cè)值；Vi+1為第i+1期的預(yù)測(cè)值；α為修均常數(shù)，0≤α≤1，則指數(shù)修均公式為：
        
例如：某類房地產(chǎn)2006年的實(shí)際價(jià)格為2000元/m2，采用其他方式預(yù)測(cè)2006年價(jià)格為2200元/m2，α＝0.4。用修均法預(yù)測(cè)2007年該類房地產(chǎn)的價(jià)格。
解：
2006年的價(jià)格為：V2007＝0.4×2000＋(1－0.4)×2200＝2120.00元/m2

第七節(jié)  長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用
長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用主要有：(1)用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、凈收益等；(2)用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日調(diào)整；(3)用來(lái)比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或者潛力；(4)用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。例如，A、B、C三宗房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)圖如下圖所示。
 
從上圖可以看出A房地產(chǎn)雖然價(jià)格起點(diǎn)較低，但上漲的潛力大；C房地產(chǎn)價(jià)格起點(diǎn)較高，但上漲的潛力小；B房地產(chǎn)介于A、C之間。

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