房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法講義長(zhǎng)期趨勢(shì)法（一）

第一節(jié)  長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述
一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義
    長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法、特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。其本質(zhì)是讓過(guò)去告訴未來(lái)。
二、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)
    長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)是：房地產(chǎn)價(jià)格通常會(huì)有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。
三、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用對(duì)象和條件
長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)性波動(dòng)的房地產(chǎn)，運(yùn)用條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料要真實(shí)。
四、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的操作步驟
   長(zhǎng)期趨勢(shì)法的操作步驟為：
    (1)搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以確保真實(shí)、可靠。
(2)整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將轉(zhuǎn)其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖。
    (3)觀察、分析該時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學(xué)模型)。
(4)以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
五、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要的方法
    長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有：數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。

第二節(jié)  數(shù)學(xué)曲線擬合法
數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢(shì)法、指數(shù)曲線趨勢(shì)法和二次拋物線趨勢(shì)法等。其中最簡(jiǎn)單的是直線趨勢(shì)法。
運(yùn)用直線趨勢(shì)法估價(jià)，估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格的時(shí)間序列散布點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)。假設(shè)Y表示各期的房地產(chǎn)價(jià)格，X表示時(shí)間，則X為自變量，Y為因變量。房地產(chǎn)價(jià)格與時(shí)間的關(guān)系方程為：
 
     Y＝a ＋ bX
式中：a和b可以通過(guò)線性回歸法得到。  
式中： 的值均可從時(shí)間序列中求出。
     當(dāng)時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，設(shè)中間的項(xiàng)X＝0，中間數(shù)前面的項(xiàng)X設(shè)為-1，-2，-3等，后面的項(xiàng)X設(shè)為1，2，3等；當(dāng)時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，以中間兩項(xiàng)相對(duì)稱(chēng)，前面的項(xiàng)X設(shè)為-1，-2，-3等，后面的項(xiàng)X設(shè)為1，2，3等。
例如：某類(lèi)房地產(chǎn)1997－2005年的價(jià)格見(jiàn)下表。預(yù)測(cè)2006年和2007年的價(jià)格。
年份    房地產(chǎn)價(jià)格Y    X    X×Y    X2    趨勢(shì)價(jià)值(a+bX)
1997    2200    －4    －8800    16    1982.22
1998    2400    －3    －7200    9    2367.22
1999    2700    －2    －5400    4    2752.22
2000    2000    －1    －3000    1    3137.22
2001    3400    0    0    0    3522.22
2002    3800    1    3800    1    3907.22
2003    4200    2    8400    4    4292.22
2004    4700    3    14100    9    4677.22
2005    5300    4    21200    16    5062.22
總計(jì)    31700    0    23100    60    
 
 
解：N＝9，其他參數(shù)見(jiàn)上表。將各參數(shù)代入公式得：
              
              
該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)方程為：
         Y＝3522.22＋385X
預(yù)測(cè)2006年的價(jià)格，2006年對(duì)應(yīng)的X為5，將5代入方程得：
         Y＝3522.22＋385×5＝5447.22元/m2
預(yù)測(cè)2007年的價(jià)格，2007年對(duì)應(yīng)的X為6，將6代入方程得：
         Y＝3522.22＋385×6＝5832.22元/m2

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