房地產(chǎn)估價(jià)師考前輔導(dǎo)精講講義（四）

六、估價(jià)依據(jù)
    估價(jià)依據(jù)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)(如國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)，以及指導(dǎo)意見等)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。
    為了使估價(jià)依據(jù)可靠，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其悉知的估價(jià)所必要的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、界址、面積等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實(shí)、合法的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況；房地產(chǎn)估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和材料進(jìn)行必要的核查。

七、估價(jià)假設(shè)
    估價(jià)假設(shè)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。
    在估價(jià)中要防止出現(xiàn)以下3種情況：一是濫用估價(jià)假設(shè)；二是不明確估價(jià)假設(shè)；三是無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的估價(jià)假設(shè)。在防止濫用估價(jià)假設(shè)方面，嚴(yán)禁估價(jià)師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價(jià)假設(shè)。對(duì)于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)；對(duì)于不確定性因素，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，合理且有依據(jù)地做出假定。

八、估價(jià)原則
    估價(jià)原則(appraisal principle)：是指在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)、提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。
    對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)最基本的要求是：獨(dú)立、客觀、公正。因此，獨(dú)立、客觀、公正不僅應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。同時(shí)，在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵守的技術(shù)性原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。上述這些原則適用于所有的估價(jià)目的，可以稱之為普適性原則或者一般原則。此外，還有僅適用于某種或某些估價(jià)目的的特殊原則，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守的謹(jǐn)慎原則。  
    估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則的詳細(xì)內(nèi)容見本書第五章。

九、估價(jià)程序 
    估價(jià)程序(appraisal process)：是指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：
(1)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；
(2)受理估價(jià)委托；
(3)擬定估價(jià)作業(yè)方案；
(4)搜集估價(jià)所需資料；
(5)實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；
(6)分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)；
(7)選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；
(8)確定估價(jià)結(jié)果；
(9)撰寫估價(jià)報(bào)告；
(10)內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；
(11)出具估價(jià)報(bào)告；
(12)估價(jià)資料歸檔。
    透過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)程序，可以看到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程，可以了解到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中各項(xiàng)具體工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價(jià)程序，是規(guī)范估價(jià)行為、避免估價(jià)疏漏、保障估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率的重要方面。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)程序的詳細(xì)內(nèi)容見本書第十二章。

十、估價(jià)方法
    房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的估價(jià)方法(appraisal approach)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，不能單純依靠經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。從國(guó)內(nèi)外的情況來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)的“方法”很多，有的是在實(shí)踐中產(chǎn)生的，有的是從理論上提出的。任何一種估價(jià)方法要稱得上是科學(xué)的，必須有其科學(xué)的理論依據(jù)，并且其測(cè)算結(jié)果能夠反映實(shí)際情況，否則，所測(cè)算出的結(jié)果僅是一個(gè)數(shù)字符號(hào)，無(wú)經(jīng)濟(jì)意義。
一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通?？梢詮囊韵?個(gè)途徑來(lái)求?。?
①近期市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的――基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購(gòu)買類似房地產(chǎn)的價(jià)格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)衡量其價(jià)值。所謂類似房地產(chǎn)(similar property)：是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場(chǎng)：是指與估價(jià)對(duì)象之間具有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。
②如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用――基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)所必要的代價(jià)，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來(lái)衡量其價(jià)值。
③如果將該宗房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益――基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于該宗房地產(chǎn)的未來(lái)收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗房地產(chǎn)的未來(lái)收益來(lái)衡量其價(jià)值。
    由此在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。此外，還有基本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法，如假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。
    關(guān)于基本估價(jià)方法，值得指出的是，美國(guó)體系為成本法(cost approach)、市場(chǎng)比較法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三種；
    英國(guó)體系：為比較法(comparison method，comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤(rùn)法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。
    英國(guó)與美國(guó)的市場(chǎng)比較法相同，英國(guó)又把投資法和利潤(rùn)法歸為收益法(income approach兩者的區(qū)別主要在于估價(jià)對(duì)象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價(jià)利潤(rùn)法用于營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià))剩余法和承包商法歸為成本(cost based approach)。因此，英國(guó)的估價(jià)方法與美國(guó)的估價(jià)方法本質(zhì)上是相同的。
    教材將在后面的章節(jié)中分別介紹市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其運(yùn)用。每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)應(yīng)具備的條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。
     房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各種估價(jià)方法及其綜合運(yùn)用，正確運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法，并且在理論上可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意排除可以采用的估價(jià)方法。如果確實(shí)由于客觀條件上的原因不能采用的，必須在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明不采用的理由。

十一、估價(jià)結(jié)果
     估價(jià)結(jié)果：是指房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)結(jié)論。由于估價(jià)結(jié)果對(duì)委托人十分重要，委托人通常會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果有特別的期望。但由于估價(jià)工作的客觀公正性質(zhì)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意”；不宜在完成估價(jià)之前與委托人或者任何其他與該估價(jià)業(yè)務(wù)有利害關(guān)系的人討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不能在未估價(jià)之前就征求委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，不得以迎合委托人的高估或者低估要求來(lái)爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)。
     同時(shí)也注意到，盡管要求估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的主觀因素，受估價(jià)師業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易的成交價(jià)格不同。因?yàn)槌山粌r(jià)格可能受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者由于成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生了變化。