第六章 市場法

第五節(jié)  交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義
　　可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象的價值是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實例的實際,但可能是不正常的成交價格，變成了正常市場價格。

　　二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素
　　要把可比實例的實際而可能是不正常的成交價格修正為正常市場價格，首先要了解有哪些因素可能使可比實例的成交價格偏離正常市場價格及是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常市場價格。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來主要有下列方面：
　　(1)強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易；
　　(2)利害關(guān)系人之間的交易。
　　(3)交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；
　　(4)急于出售或急于購買的交易；
　　(5)交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易；
　　(6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易；
　　(7)特殊交易方式的交易；
　　(8)交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；
　　(9)受迷信影響的交易。
　　1-9個原因要記住，防止考多項選擇題，尤其是相鄰房地產(chǎn)的合并交易情況，會計算合并前后的差價，具體見教材。

　　三、交易情況修正的方法
　　特別提示：下列公式要記住，搞清楚使用的條件、方法，還要會用，每年在單項選擇題中必考，而且變著花樣考，關(guān)鍵是考使用的條件、方法。
　　有上述特殊交易情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當(dāng)可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正。
　　交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。
　　采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：
　　可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格
　　采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：
　　可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常市場價格
　　在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例成交價格比其正常市場價格高、低的百分率為±S%(當(dāng)可比實例成交價格比其正常市場價格高時，為+S%；低時，為-S%)(此為公式的條件),則：
 

　　這一點請大家一定要注意。
　　在交易情況修正中之所以要以正常市場價格為基準(zhǔn)，是因為采用市場法估價時要求選取多個可比實例，這樣，如果以正常市場價格為基準(zhǔn)，只會有一個比較基準(zhǔn)，而如果以每個可比實例的實際成交價格為基準(zhǔn)，則會出現(xiàn)多個比較基準(zhǔn)。例如，以正常市場價格為基準(zhǔn)，說可比實例成交價格比其正常市場價格高10%,即：
　　可比實例成交價格=可比實例正常市場價格×(1+10%)
　　假設(shè)可比實例正常市場價格=1500元/m2,則有：
　　可比實例成交價格=1500×(1+10%)=1650(元/m2)
　　如果以可比實例成交價格為基準(zhǔn)，說可比實例正常市場價格比其成交價格低10%,即：
　　可比實例正常市場價格=可比實例成交價格×(1-10%)
　　假設(shè)可比實例成交價格=1650元/m2，則有：
　　可比實例正常市場價格=1650×(1-10%)=1485(元/m2)
　　可見：1485元/m2不等于1500元/m2。因此，說“可比實例成交價格比其正常市場價格高10%”與說“可比實例正常市場價格比其成交價格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實例成交價格比其正常市場價格是高還是低多少的說法。

　　對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣),買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。修正公式如下：
　　正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格 
　　正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格
　　買方實際付出的價格-賣方實際得到的價格=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費
　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即：
　　應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率
　　應(yīng)由買方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率
　　則：

　　特別提示：上述公式必須牢記，且會正確運用，每年都是必考內(nèi)容，關(guān)鍵是搞清楚誰繳納稅費，考試式會給出兩個稅率，要會作出選擇，不然肯定錯，選擇的關(guān)鍵是看誰繳納稅，要用納稅一方相應(yīng)的公式。
　　【例6-3】某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%,買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%。請計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。
　　【解】賣方實際得到的價格計算如下：
　　賣方實際得到的價格=正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費
　　=2500-2500×7%
　　=2325(元/m2)
　　買方實際付出的價格計算如下：
　　買方實際付出的價格=正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費
　　=2500+2500×5%
　　=2625(元/m2)
　　【例6-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。
　　【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價格計算如下：

　　【例6-5】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。
　　【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：