房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第六章資料四

第六章  市場法

第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn)

　　選取了可比實(shí)例之后，一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。
建立比較基準(zhǔn)一般包括：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一采用單價(jià)；④統(tǒng)一幣種和貨幣單位；⑤統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑥統(tǒng)一面積單位。

　　一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
　　注意：此段為2007版教材新增加的內(nèi)容，要仔細(xì)閱讀。
　　針對(duì)某些估價(jià)對(duì)象，有時(shí)難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取“主干”相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。這種情況在實(shí)際估價(jià)中主要有以下3類：①房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別。而范圍相同下的不同，是指大家都有，只是彼此之間有“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”等的差別。例如前面所講的估價(jià)對(duì)象為土地，選取的是含有類似土地的房地交易實(shí)例。還有諸如估價(jià)對(duì)象是一套封陽臺(tái)的住房，選取的可比實(shí)例是未封陽臺(tái)的住房；或者相反。②含有非房地產(chǎn)成份。例如，估價(jià)對(duì)象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的是含有非房地產(chǎn)成份的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，如附贈(zèng)家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實(shí)例；或者相反。③帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價(jià)對(duì)象是“干凈”的房地產(chǎn)，選取的是帶有債權(quán)債務(wù)的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，如設(shè)立了抵押權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價(jià)款，或者由買方代付欠繳的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、房產(chǎn)稅等費(fèi)稅的房地產(chǎn)交易實(shí)例；或者相反。
　　在上述第一類情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實(shí)例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加減。
　　在上述第二類情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：
　　房地產(chǎn)價(jià)格 = 含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格 - 非房地產(chǎn)成份的價(jià)格
　　如果是估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成份的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上非房地產(chǎn)成份的價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
　　在上述第三類情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“干凈”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：
　　房地產(chǎn)價(jià)格 = 帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格 - 債權(quán) + 債務(wù)
　　如果是估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，在市場法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)減去債務(wù)，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　二、統(tǒng)一付款方式
　　房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布等的不同，實(shí)際價(jià)格會(huì)有所不同。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此，需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。
　　【例6-1】某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付款20%, 余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%, 請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格。
　　【解】該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下：

　　此類題，在單項(xiàng)選擇題中，每年必考題目，在計(jì)算題中必用。

　　三、統(tǒng)一采用單價(jià)
　　在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積的價(jià)格。不用管，不會(huì)直接考試。

　　四、統(tǒng)一幣種和貨幣單位
　　在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的賣出、買入中間價(jià)。

　　五、統(tǒng)一面積內(nèi)涵
　　注意：統(tǒng)一面積內(nèi)涵的公式要牢記，一般要出此類單項(xiàng)選擇題，計(jì)算題肯定也要用到。
在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)、有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算公式如下：
       
　　六、統(tǒng)一面積單位
　　注意：單位換算公式一定要牢記，這樣可以提高計(jì)算的效率。
　　在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米，有時(shí)還采用公頃、畝), 中國中國香港和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國中國臺(tái)灣和日本、韓國一般采用坪6。各種單位間的換算關(guān)系如下：
　　1公頃 = 10 000 平方米 = 15畝
　　1畝 = 666.67 平方米
　　1平方英尺 = 0.09290304平方米
　　1坪 =3.30579 平方米
　　將公頃、畝、平方英尺、坪下的價(jià)格換算為平方米下的價(jià)格關(guān)系如下：
　　平方米下的價(jià)格 = 公頃下的價(jià)格÷ 10 000
　　平方米下的價(jià)格 = 畝下的價(jià)格÷ 666.67
　　平方米下的價(jià)格 = 平方英尺下的價(jià)格÷ 0.09290304
　　平方米下的價(jià)格 = 坪下的價(jià)格÷ 3.30579
　　【例6-2】搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分3期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次性付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)?jiān)趯?duì)其成交價(jià)格進(jìn)行有關(guān)比較、修正和調(diào)整之前進(jìn)行“建立比較基準(zhǔn)”處理。
　　【解】對(duì)該兩個(gè)交易實(shí)例進(jìn)行建立比較基準(zhǔn)處理，包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。具體的處理方法如下：
　　(1) 統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%, 則：

　　注意：做此類題以及以后的其他計(jì)算題，甚至考試時(shí)最好能夠畫出現(xiàn)金流量簡圖，這樣方便分析題意。只要能畫出金流量簡圖，可以說就完成了計(jì)算量的80%，剩下的工作簡直就是做數(shù)字游戲。

                  乙總價(jià)=15萬美元
　　(2)統(tǒng)一采用單價(jià)
            甲單價(jià)=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價(jià)=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面積
　　(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)人民幣與美元的市場匯率為1美元等于7.7395元人民幣，則：
甲單價(jià)=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價(jià)=60×7.7395=464.37元人民幣/平方英尺使用面積
　　(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知乙交易實(shí)例房地產(chǎn)(或該類房地產(chǎn))的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則：
　　甲單價(jià)=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價(jià)=464.37×0.75=348.28元人民幣/平方英尺建筑面積
　　(5) 統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺=0.09290304平方米，則：
　　甲單價(jià)=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價(jià)=348.28/=元人民幣/0.09290304=3748.85平方米建筑面積

課后練習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題
1、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元/ m2 ，建筑面積100 m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元/ m2，建筑面積120 m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元/ m2，建筑面積90 m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/ m2，建筑面積110 m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)?  )。
A、甲乙丙丁
B、乙丁甲丙
C、乙丙甲丁
D、丙乙丁甲
2、在市場法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的(   )范圍之內(nèi)。
A、0.5～2.0
B、1.5～2.0
C、0.5～1.5
D、1.0～1.5
3.某住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為(   )元。
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760
4、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145 m2，套內(nèi)使用面積為132 m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9 m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元／m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為(    )元／m2。
A、3000
B、3277
C、3295
D、3599
5、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為(    )元／m2。
A、2593
B、2619
C、2727
D、2862
6、已知某可比交易單價(jià)為4500元/m2，該可比交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，缺少數(shù)字化電視、互聯(lián)網(wǎng)、陽臺(tái)為封閉，如果增加相應(yīng)的功能或者設(shè)施，則相應(yīng)增加50元/m2；該可比交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，多設(shè)置了一個(gè)衛(wèi)生間，該衛(wèi)生間部分的重置價(jià)格為100元/m2，則統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格為(    ) 元/m2。
A、4500
B、4550
C、4650
D、4450
7、已知某可比交易單價(jià)為4500元/m2，在交易時(shí)附贈(zèng)家具、家用電器及室內(nèi)停車車位。其中贈(zèng)家具、家用電器折合單價(jià)為70元/m2，室內(nèi)停車車位折合單價(jià)為150元/m2，則統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格為(    ) 元/m2。
A、4500
B、4430
C、4350
D、4280
7、已知某可比交易單價(jià)為4500元/m2，已知該交易實(shí)例在建設(shè)時(shí)拖欠建設(shè)工程價(jià)款100元/m2；累計(jì)拖欠水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等300元/m2；累計(jì)未收房屋租金150元/m2，則統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格為(    ) 元/m2。
A、4500
B、4400
C、4100
D、4250

二、多項(xiàng)選擇題
1、下列適合市場法估價(jià)的包括(    )。
A、普通住宅、高檔公寓、別墅；
B、寫字樓、商鋪；
C、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地；
D、特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑；
E、學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓、在建工程。
2、市場法的主要操作步驟包括(    )。
A、搜集交易實(shí)例；
B、選取可比實(shí)例；
C、對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚?BR>D、求取比準(zhǔn)價(jià)格；
E、提交估價(jià)結(jié)果。
3、搜集交易實(shí)例的途徑包括(   )。
A、查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料；
B、向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況；
C、向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況；
D、同行之間相互提供；
E、查閱早期類似的估價(jià)報(bào)告。
4、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集的內(nèi)容，一般包括(    )。
A、交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況；
B、交易雙方情況；
C、成交日期及成交價(jià)格；
D、付款方式；
E、交易情況。
5、可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)的要求為(    )。
A、在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；
B、在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同；
C、在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；
D、在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；
E、在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。
6、建立比較基準(zhǔn)一般包括(   )。
A、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；
B、統(tǒng)一付款方式；
C、統(tǒng)一采用單價(jià)；
D、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；
E、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。
三、判斷題
1、如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價(jià)。即使在總體上房地產(chǎn)市場較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用。
2、市場法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵谑袌鰠⑴c者群體非理性的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值可能被市場高估或低估，造成房地產(chǎn)市場價(jià)格偏離了房地產(chǎn)本身的價(jià)值。
3、要價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)一般不能反映真實(shí)的市場價(jià)格行情，不應(yīng)作為交易實(shí)例，也不能作為了解市場行情的參考。
4、一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整。

參考答案

一、單項(xiàng)選擇題
1、C  2、A  3、A  4、C  5、A  6、D  7、D  7、D
二、多項(xiàng)選擇題
1、ABC   2、ABCD  3、ABCD  4、ABCDE  5、ABCDE  6、ABCDE
三、判斷題
1、對(duì)  2、對(duì) 3、錯(cuò)  4、對(duì)