第六章 市場法

第六節(jié)  市場狀況調整

　　一、市場狀況調整的含義
　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。由于成交日期通常是過去，所以通常是在過去的房地產市場狀況下形成的。需要評估的估價對象的價值應當是估價時點時的價值，是應當在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。如果估價時點是現(xiàn)在(通常是這種情況),則應當是在現(xiàn)在的房地產市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與估價時點通常不同，房地產市場狀況可能發(fā)生了變化。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整到在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為市場狀況調整，也稱為交易日期調整。經過市場狀況調整之后，就將可比實例在其成交日期的價格變成了在估價時點的價格。

　　二、市場狀況調整的方法
　　在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的流逝，房地產市場價格可能發(fā)生的變化有3種情況:①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。當房地產市場價格為平穩(wěn)時，可不進行市場狀況調整(實際上是進行了市場狀況調整，只是調整系數(shù)為100%或0%)。而當房地產市場價格為上漲或下跌時，則必須進行市場狀況調整，以使價格符合估價時點時的房地產市場狀況。
　　市場狀況調整主要采用百分率法，其進行市場狀況調整的一般公式為：
　　可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調整系數(shù)=可比實例在估價時點的價格
　　其中，市場狀況調整系數(shù)一般應以成交日期時的價格為基準來確定。假設從成交日期到估價時點，可比實例的市場價格漲、跌的百分率為±T%(從成交日期到估價時點，當可比實例的市場價格上漲時，為+T%；下跌時，為-T%)(此為公式應用的條件),則：
　　可比實例在其成交日期的價格×(1±T%)=可比實例在估價時點的價格
　　或者：
　　可比實例在其成交日期的價格× =可比實例在估價時點的價格
　　市場狀況調整的關鍵是把握估價對象或可比實例這類房地產的市場價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調查、了解過去不同時間的數(shù)宗類似房地產的價格，通過這些類似房地產的價格找出該類房地產的市場價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據此再對可比實例成交價格進行市場狀況調整。市場狀況調整的具體方法，可采用價格指數(shù)或價格變動率，也可采用時間序列分析。
　　(一)、市場狀況調整的價格指數(shù)法
　　價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果是以某個固定時期作為基期的，則為定基價格指數(shù)；如果是以上一時期作為基期的，則為環(huán)比價格指數(shù)(為價格指數(shù)判斷的條件，必須記住)。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見教材189頁表6-2。
　　采用定基價格指數(shù)進行市場狀況調整的公式為：
　　可比實例在其成交日期的價格×=可比實例在估價時點的價格
　　【例6-6】某宗房地產2007年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調整到2007年10月1日。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2007年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6,74.7,76.7,85.O,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日為100)。請計算該宗房地產2007年10月1日的價格。
　　【解】該宗房地產2007年10月1日的價格計算如下：
　　(1)、交易日的價格指數(shù)為：76.7,估價時點的價格指數(shù)為：98.1,從以2005年1月1日為100一句話可以判斷為定基價格指數(shù)。
　　(2)、估價時點的價格=1800×(98.1/76.7)=2302.22元/m2
　　采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調整的公式為：
　　可比實例在其成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)
×…×估價時點時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點的價格
　　【例6-7】某宗房地產2007年6月1日的價格為2000元/m2,現(xiàn)需要將其調整到2007年10月1日。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2007年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為99.6，94.7,96.7,105.O,109.2,112.5,118.1(均以上個月為100)。請計算該宗房地產2007年10月1日的價格。
　　【解】該宗房地產2007年10月1日的價格計算如下：
　　(1)、交易日的下一個月的價格指數(shù)為：105.0,估價時點的價格指數(shù)為：118.1,從“均以上個月為100”一句話可以判斷為環(huán)比價格指數(shù)。
　　(2)、估價時點的價格=
　　特別提示：上述內容每年必考，且為單項選擇題。做此類題的關鍵是：(1)確定價格指數(shù)類型，如果有“以某年某月某日為100”一句話，必為定基價格指數(shù)；如果有“均以上個月為100”的字眼，必為環(huán)比價格指數(shù)；(2)如果為定基價格指數(shù)，要會正確選擇交易日和估價時點對應的價格指數(shù)；(3)如果為環(huán)比價格指數(shù)，要選交易日下一個月的價格指數(shù)到估價時點時價格指數(shù)“段”，剩下的工作就是數(shù)字游戲。

　　(二)、市場狀況調整的價格變動率法
　　房地產價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率。
　　采用逐期遞增或遞減(此為公式應用的條件，必須記住)的價格變動率進行市場狀況調整的公式為：
　　可比實例在其成交日期的價格×(1±價格變動率)期數(shù)=可比實例在估價時點的價格
　　采用期內平均上升或下降的價格變動率(此為公式應用的條件，也要記住)進行市場狀況調整的公式為：
　　可比實例在其成交日期的價格×(1±價格變動率×期數(shù))=可比實例在估價時點的價格
　　特別提示：上述內容每年必考，且為單項選擇題。做此類題的關鍵是：(1)確定價格變動類型；(2)確定期數(shù)，計算期數(shù)時一定要“掰著手指頭一個一個地數(shù)”，千萬不要自作聰明，剩下的工作就是數(shù)字游戲。
　　【例6-8】為評估某宗房地產2007年9月1日的價格，選取了下列可比實例:成交價格3000元/m2，成交日期2006年10月1日。另調查獲知2006年6月1日至2007年2月1日該類房地產的價格平均每月比上月上漲1.5%,2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上漲2%。請對該可比實例的價格進行市場狀況調整。
　　【解】對該可比實例的價格進行市場狀況調整，是將該價格調整到2007年9月1日，即：
 3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)
　　【例6-9】某宗可比實例房地產2007年1月30日的價格為1000美元/m2,該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8450元人民幣,2007年9月30日為1美元=7.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調整到2007年9月30日。
　　【解】該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%，根據此句話要用交易日時的匯率，而不能用估價時點時的匯率。如果是“該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%”，則選估價時點時的匯率。
將該可比實例的價格調整到2007年9月30日為：
 1000×7.8450×(1+0.2%)8=7971.40(元人民幣/m2)
　　【例6-10】某宗可比實例房地產2007年1月30日的價格為1000美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.3%。假設人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8450元人民幣,2007年9月30日為1美元=7.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調整到2007年9月30日。
　　【解】將該可比實例的價格調整到2007年9月30日為:
 1000×(l+0.3%)8×7.7050=7891.87(元人民幣/m2)
　　特別提示：如果匯率給出兩個，如何選取匯率要看：基準價格變動是以人民幣為準，還是以外幣為準。如果基準價格變動是以人民幣為準，要選交易日對應的匯率；如果基準價格變動是以外幣為準，要選估價時點對應的匯率。

第七節(jié)  房地產狀況調整

　　一、房地產狀況調整的含義
　　運用市場法估價需要將可比實例房地產與估價對象房地產進行房地產狀況的全面比較，如果兩者不同(往往是這種情況),還應對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整，因為房地產自身狀況的好壞還關系到其價格高低。進行房地產狀況調整，是把可比實例房地產在其自身狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。因此，經過房地產狀況調整之后，就把可比實例在其自身房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。
　　值得指出的是，在進行房地產狀況的比較與調整之前，要搞清楚可比實例房地產狀況和估價對象房地產狀況是什么時候的狀況�？杀葘嵗康禺a狀況應是其成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是它在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。

　　二、房地產狀況調整的內容
　　由于房地產狀況可以分為區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況，所以房地產狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。在這三種調整中，還應進一步細分為若干因素的調整。由于構成房地產狀況的因素多而復雜，房地產狀況調整是市場法的一個難點和關鍵。
　　(一)、區(qū)位狀況調整的內容
　　區(qū)位狀況是對房地產價格有影響的房地產區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調整，是將可比實例房地產在其區(qū)位狀況下的價格，調整為在估價對象房地產區(qū)位狀況下的價格。
　　區(qū)位狀況比較、調整的內容主要包括：位置(包括所處的方位、距離、朝向、樓層等)、交通(包括進、出的方便程度)、環(huán)境景觀(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀等)、外部配套設施(包括基礎設施和公共服務設施)等影響房地產價格的因素。
　　(二)、實物狀況調整的內容
　　實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。
　　實物狀況比較、調整的內容很多，對于土地來說，主要包括：面積(大小)、形狀(規(guī)則與否)、進深、寬深比、地勢(高低)、土壤及地基狀況、基礎設施完備程度(屬于可比實例、估價對象之內的部分)和場地平整程度等影響房地產價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模(建筑面積大小)、建筑結構、設施、設備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照、使用率(得房率)、層高、完損程度(包括工程質量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況)等影響房地產價格的因素。
　　(三)、權益狀況調整的內容
　　權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。進行權益狀況調整，是將可比實例房地產在其權益狀況下的價格，調整為在估價對象房地產權益狀況下的價格。
　　由于在選取可比實例時要求可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，所以，在可比實例的權利性質與估價對象的權利性質相同的前提下，權益狀況比較、調整的內容主要包括：土地使用期限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調整，其調整的具體方法參見本書第八章“收益法及其運用”的有關內容。

　　三、房地產狀況調整的思路
　　房地產狀況調整的總思路是：以估價對象房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行直接比較；或者設定一種“標準房地產”,以該標準房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行間接比較。如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況好的，則應對可比實例的成交價格進行減價調整；反之，如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差的，則應對可比實例的成交價格進行加價調整。較具體的思路如下：
　　(1)確定對估價對象這類房地產的價格有影響的各種房地產自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素和權益因素。
　　(2)判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。
　　(3)將可比實例與估價對象之間的房地產狀況差異程度轉換為價格差異程度。即找出房地產狀況差異程度所造成的價格差異程度�？杀葘嵗康禺a狀況與估價對象房地產狀況之間的差異程度不一定等于它們之間的價格差異程度。因此，需要根據不同的具體情況，將可比實例與估價對象之間的房地產狀況差異程度轉換為價格差異程度。此句話極其重要。
　　(4)根據價格差異程度對可比實例的成交價格進行調整。同一使用性質的房地產，各種影響因素對價格的影響程度不同；不同使用性質的房地產，即使某些價格影響因素相同，但這些因素對價格的影響方向和程度不一定相同。因此，對于同一使用性質的房地產，各種影響因素的權重應有所不同；不同使用性質的房地產，同一影響因素的權重應有所不同。此句話的關鍵是要根據各影響因素對價格影響程度的不同賦予不同的權重。

　　四、房地產狀況調整的方法
　　房地產狀況調整的方法主要有百分率法和差額法。
　　(1)采用百分率法進行房地產狀況調整的一般公式為：
　　可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況調整系數(shù)
=可比實例在估價對象房地產狀況下的價格
　　(2)采用差額法進行房地產狀況調整的一般公式為：
　　可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況調整金額
=可比實例在估價對象房地產狀況下的價格
　　在百分率法中，房地產狀況調整系數(shù)應以估價對象房地產狀況為基準來確定。假設可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高、低的百分率為±R%(當可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高時，為+R%；低時，為-R%)(公式應用的條件),則：
　　可比實例在其房地產狀況下的價格× =可比實例在估價對象房地產狀況下的價格
　　或者：
　　可比實例在其房地產狀況下的價格× =可比實例在估價對象房地產狀況下的價格
　　同樣： 為房地產狀況調整系數(shù)，而不是±R%。
　　具體進行房地產狀況調整的方法，有直接比較調整和間接比較調整兩種。
　　(1)直接比較調整(參見教材表6-3)一般是：①確定若干種對房地產價格有影響的房地產狀況方面的因素，例如分為10種因素。②根據每種因素對房地產價格的影響程度確定其權重。③以估價對象的房地產狀況為基準,將可比實例的房地產狀況與估價對象的房地產狀況逐個因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的房地產狀況比估價對象的房地產狀況差，則所得的分數(shù)就低于100分，反之就高于100分。④將累計所得的分數(shù)轉化為調整價格的比率。⑤利用該比率對可比實例價格進行調整。此段話就是公式應用的條件和應用的方法。
　　采用直接比較進行房地產狀況調整的表達式為：
　　可比實例在其房地產狀況下的價格×100/(  )=可比實例在估價對象房地產狀況下的價格
　　上式括號內填寫可比實例房地產狀況相對于估價對象房地產狀況的得分。
　　(2)間接比較調整(見教材表6-4)與直接比較調整相類似，所不同的是不以估價對象房地產狀況為基準，而是設想一種“標準房地產”,以此標準房地產狀況為基準(通常將其在每種因素方面的分數(shù)定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產狀況均與它逐個因素進行比較、評分。如果估價對象、可比實例的房地產狀況比標準房地產狀況好的，則所得的分數(shù)就高于100分；反之，如果估價對象、可比實例的房地產狀況比標準房地產狀況差的，則所得的分數(shù)就低于100分。此段話就是公式應用的條件和應用的方法。
　　采用間接比較進行房地產狀況調整的表達式為：
　　可比實例在其房地產狀況下的價格× =可比實例在估價對象房地產狀況下的價格
　　標準化房地產狀況
　　修正調整
　　上式位于分母的括號內應填寫的數(shù)字為可比實例房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分，位于分子的括號內應填寫的數(shù)字為估價對象房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分。