房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第六章資料六

第六章 市場法

第六節(jié)  市場狀況調(diào)整

　　一、市場狀況調(diào)整的含義
　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于成交日期通常是過去，所以通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。需要評估的估價對象的價值應(yīng)當(dāng)是估價時點(diǎn)時的價值，是應(yīng)當(dāng)在估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果估價時點(diǎn)是現(xiàn)在(通常是這種情況),則應(yīng)當(dāng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與估價時點(diǎn)通常不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點(diǎn)時的價格。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后，就將可比實例在其成交日期的價格變成了在估價時點(diǎn)的價格。

　　二、市場狀況調(diào)整的方法
　　在可比實例的成交日期至估價時點(diǎn)期間，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)市場價格可能發(fā)生的變化有3種情況:①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格為平穩(wěn)時，可不進(jìn)行市場狀況調(diào)整(實際上是進(jìn)行了市場狀況調(diào)整，只是調(diào)整系數(shù)為100%或0%)。而當(dāng)房地產(chǎn)市場價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行市場狀況調(diào)整，以使價格符合估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況。
　　市場狀況調(diào)整主要采用百分率法，其進(jìn)行市場狀況調(diào)整的一般公式為：
　　可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價時點(diǎn)的價格
　　其中，市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點(diǎn)，可比實例的市場價格漲、跌的百分率為±T%(從成交日期到估價時點(diǎn)，當(dāng)可比實例的市場價格上漲時，為+T%；下跌時，為-T%)(此為公式應(yīng)用的條件),則：
　　可比實例在其成交日期的價格×(1±T%)=可比實例在估價時點(diǎn)的價格
　　或者：
　　可比實例在其成交日期的價格× =可比實例在估價時點(diǎn)的價格
　　市場狀況調(diào)整的關(guān)鍵是把握估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查、了解過去不同時間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價格，通過這些類似房地產(chǎn)的價格找出該類房地產(chǎn)的市場價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實例成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價格指數(shù)或價格變動率，也可采用時間序列分析。
　　(一)、市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法
　　價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果是以某個固定時期作為基期的，則為定基價格指數(shù)；如果是以上一時期作為基期的，則為環(huán)比價格指數(shù)(為價格指數(shù)判斷的條件，必須記住)。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見教材189頁表6-2。
　　采用定基價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：
　　可比實例在其成交日期的價格×=可比實例在估價時點(diǎn)的價格
　　【例6-6】某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6,74.7,76.7,85.O,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日為100)。請計算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格。
　　【解】該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格計算如下：
　　(1)、交易日的價格指數(shù)為：76.7,估價時點(diǎn)的價格指數(shù)為：98.1,從以2005年1月1日為100一句話可以判斷為定基價格指數(shù)。
　　(2)、估價時點(diǎn)的價格=1800×(98.1/76.7)=2302.22元/m2
　　采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：
　　可比實例在其成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)
×…×估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點(diǎn)的價格
　　【例6-7】某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價格為2000元/m2,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為99.6，94.7,96.7,105.O,109.2,112.5,118.1(均以上個月為100)。請計算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格。
　　【解】該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格計算如下：
　　(1)、交易日的下一個月的價格指數(shù)為：105.0,估價時點(diǎn)的價格指數(shù)為：118.1,從“均以上個月為100”一句話可以判斷為環(huán)比價格指數(shù)。
　　(2)、估價時點(diǎn)的價格=
　　特別提示：上述內(nèi)容每年必考，且為單項選擇題。做此類題的關(guān)鍵是：(1)確定價格指數(shù)類型，如果有“以某年某月某日為100”一句話，必為定基價格指數(shù)；如果有“均以上個月為100”的字眼，必為環(huán)比價格指數(shù)；(2)如果為定基價格指數(shù)，要會正確選擇交易日和估價時點(diǎn)對應(yīng)的價格指數(shù)；(3)如果為環(huán)比價格指數(shù)，要選交易日下一個月的價格指數(shù)到估價時點(diǎn)時價格指數(shù)“段”，剩下的工作就是數(shù)字游戲。

　　(二)、市場狀況調(diào)整的價格變動率法
　　房地產(chǎn)價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率。
　　采用逐期遞增或遞減(此為公式應(yīng)用的條件，必須記住)的價格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：
　　可比實例在其成交日期的價格×(1±價格變動率)期數(shù)=可比實例在估價時點(diǎn)的價格
　　采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率(此為公式應(yīng)用的條件，也要記住)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：
　　可比實例在其成交日期的價格×(1±價格變動率×期數(shù))=可比實例在估價時點(diǎn)的價格
　　特別提示：上述內(nèi)容每年必考，且為單項選擇題。做此類題的關(guān)鍵是：(1)確定價格變動類型；(2)確定期數(shù)，計算期數(shù)時一定要“掰著手指頭一個一個地數(shù)”，千萬不要自作聰明，剩下的工作就是數(shù)字游戲。
　　【例6-8】為評估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價格，選取了下列可比實例:成交價格3000元/m2，成交日期2006年10月1日。另調(diào)查獲知2006年6月1日至2007年2月1日該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%,2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上漲2%。請對該可比實例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。
　　【解】對該可比實例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，是將該價格調(diào)整到2007年9月1日，即：
 3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)
　　【例6-9】某宗可比實例房地產(chǎn)2007年1月30日的價格為1000美元/m2,該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8450元人民幣,2007年9月30日為1美元=7.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調(diào)整到2007年9月30日。
　　【解】該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0.2%，根據(jù)此句話要用交易日時的匯率，而不能用估價時點(diǎn)時的匯率。如果是“該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0.2%”，則選估價時點(diǎn)時的匯率。
將該可比實例的價格調(diào)整到2007年9月30日為：
 1000×7.8450×(1+0.2%)8=7971.40(元人民幣/m2)
　　【例6-10】某宗可比實例房地產(chǎn)2007年1月30日的價格為1000美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0.3%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8450元人民幣,2007年9月30日為1美元=7.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調(diào)整到2007年9月30日。
　　【解】將該可比實例的價格調(diào)整到2007年9月30日為:
 1000×(l+0.3%)8×7.7050=7891.87(元人民幣/m2)
　　特別提示：如果匯率給出兩個，如何選取匯率要看：基準(zhǔn)價格變動是以人民幣為準(zhǔn)，還是以外幣為準(zhǔn)。如果基準(zhǔn)價格變動是以人民幣為準(zhǔn)，要選交易日對應(yīng)的匯率；如果基準(zhǔn)價格變動是以外幣為準(zhǔn)，要選估價時點(diǎn)對應(yīng)的匯率。

第七節(jié)  房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義
　　運(yùn)用市場法估價需要將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況的全面比較，如果兩者不同(往往是這種情況),還應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因為房地產(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價格高低。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。因此，經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。
　　值得指出的是，在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況的比較與調(diào)整之前，要搞清楚可比實例房地產(chǎn)狀況和估價對象房地產(chǎn)狀況是什么時候的狀況?？杀葘嵗康禺a(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是它在估價時點(diǎn)或其他時候的狀況。因為在估價時點(diǎn)或其他時候，可比實例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。

　　二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容
　　由于房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場法的一個難點(diǎn)和關(guān)鍵。
　　(一)、區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容
　　區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。
　　區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置(包括所處的方位、距離、朝向、樓層等)、交通(包括進(jìn)、出的方便程度)、環(huán)境景觀(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀等)、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)等影響房地產(chǎn)價格的因素。
　　(二)、實物狀況調(diào)整的內(nèi)容
　　實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進(jìn)行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。
　　實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積(大小)、形狀(規(guī)則與否)、進(jìn)深、寬深比、地勢(高低)、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分)和場地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模(建筑面積大小)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、使用率(得房率)、層高、完損程度(包括工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況)等影響房地產(chǎn)價格的因素。
　　(三)、權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容
　　權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。
　　由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，在可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用期限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第八章“收益法及其運(yùn)用”的有關(guān)內(nèi)容。

　　三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路
　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總思路是：以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較；或者設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”,以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的，則應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行減價調(diào)整；反之，如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的，則應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行加價調(diào)整。較具體的思路如下：
　　(1)確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。
　　(2)判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。
　　(3)將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價格差異程度。可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況之間的差異程度不一定等于它們之間的價格差異程度。因此，需要根據(jù)不同的具體情況，將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。此句話極其重要。
　　(4)根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進(jìn)行調(diào)整。同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素對價格的影響程度不同；不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，即使某些價格影響因素相同，但這些因素對價格的影響方向和程度不一定相同。因此，對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同；不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同。此句話的關(guān)鍵是要根據(jù)各影響因素對價格影響程度的不同賦予不同的權(quán)重。

　　四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法
　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。
　　(1)采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：
　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格
　　(2)采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：
　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額
=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格
　　在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分率為±R%(當(dāng)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高時，為+R%；低時，為-R%)(公式應(yīng)用的條件),則：
　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× =可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格
　　或者：
　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× =可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格
　　同樣： 為房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)，而不是±R%。
　　具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。
　　(1)直接比較調(diào)整(參見教材表6-3)一般是：①確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素，例如分為10種因素。②根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定其權(quán)重。③以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn),將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況逐個因素進(jìn)行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的房地產(chǎn)狀況比估價對象的房地產(chǎn)狀況差，則所得的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之就高于100分。④將累計所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。⑤利用該比率對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。此段話就是公式應(yīng)用的條件和應(yīng)用的方法。
　　采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：
　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×100/(  )=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格
　　上式括號內(nèi)填寫可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。
　　(2)間接比較調(diào)整(見教材表6-4)與直接比較調(diào)整相類似，所不同的是不以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，而是設(shè)想一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”,以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常將其在每種因素方面的分?jǐn)?shù)定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐個因素進(jìn)行比較、評分。如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況好的，則所得的分?jǐn)?shù)就高于100分；反之，如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差的，則所得的分?jǐn)?shù)就低于100分。此段話就是公式應(yīng)用的條件和應(yīng)用的方法。
　　采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：
　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× =可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格
　　標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)狀況
　　修正調(diào)整
　　上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。