房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第六章資料三

第六章  市場(chǎng)法

第三節(jié) 選取可比實(shí)例

　　一、選取可比實(shí)例的必要性
　　雖然搜集的交易實(shí)例或者交易實(shí)例庫中存儲(chǔ)的交易實(shí)例可能較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其中的某些交易實(shí)例可能不適用。因此，需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。我們把這些符合一定條件、可以作為參照比較的交易實(shí)例稱為可比實(shí)例。

　　二、選取可比實(shí)例的要求
　　(一)、選取可比實(shí)例的數(shù)量要求
　　從理論上講，只要是對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行了“適當(dāng)”的處理，通過一個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格就可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。但在實(shí)際估價(jià)中，由于信息不完全，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全“適當(dāng)”。因此，為了減小估價(jià)的誤差，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是造成后續(xù)處理的工作量很大，所以從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、 10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。此句話一定要記住。
　　(二)、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求
　　可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下4個(gè)要求；①可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；②可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；③可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)；④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。

　　對(duì)這四個(gè)要求分別說明如下：
　　(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)，由于類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)，所以具體要求選取的房地產(chǎn)符合下列6個(gè)條件：
　　?、僭趨^(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。具體地說，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。以北京市為例，如果估價(jià)對(duì)象是坐落在王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例也最好位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級(jí)別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是坐落在北京市區(qū)某個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的一套商品住房，則選取的可比實(shí)例也最好是同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例；而如果在同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市區(qū)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。
　　?、谠谟猛旧蠎?yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類”。
　　　③在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。例如估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。 選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5-2 范圍內(nèi)，即：

　　　④在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

　　?、菰跈n次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。檔次是指按照一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)，例如賓館劃分的五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)，寫字樓劃分的甲級(jí)、乙級(jí)。這里的檔次相當(dāng)主要指在裝飾裝修、設(shè)備(如電梯、空調(diào)、智能化)、環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。
　　?、拊跈?quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如，國(guó)有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例不宜選取劃撥土地使用權(quán)或劃撥土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。
　　(2)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。如果是為買賣目的估價(jià)，則應(yīng)選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例；如果是為租賃目的估價(jià)，則應(yīng)選取租賃實(shí)例為可比實(shí)例。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。但當(dāng)選取土地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。
　　(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，這里所謂“接近”是相對(duì)而言的，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。有時(shí)即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，也可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。
　　(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格，是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格，或者能夠修正為正常價(jià)格。此段話要記清楚，不要搞混。
　　(三)、選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題
　　選取可比實(shí)例時(shí)，一般是指估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”, 其主要內(nèi)容是：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，而缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價(jià)格予以分解(進(jìn)行價(jià)值分配), 提取出與估價(jià)對(duì)象同類型部分的土地或建筑物及其價(jià)格，再將此作為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，但有包含與該土地同類型土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場(chǎng)法的條件時(shí)，則可以從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)值。注意：分配法的含義。
　　特別需要指出的是，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能“劣勝優(yōu)汰”。例如不能在區(qū)位上“舍近求遠(yuǎn)”, 不能為了迎合委托人等的“高估”要求，而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏高的交易實(shí)例，或者為了迎合委托人等的“低估”要求，而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏低的交易實(shí)例。更不能為了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例不選取，而將那些明顯不符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，甚至有虛構(gòu)可比實(shí)例的行為。這些都是應(yīng)當(dāng)禁止的。此段話要正確理解。