2019房地產估價師《制度與政策》教材講義：第二章第二節(jié)

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第二節(jié)  建設用地使用權出讓

一、建設用地使用權出讓的概念(考點、重點)

建設用地使用權出讓簡稱土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內 出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

土地使用權出讓的含義一般包括以下內容：

(1)土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場 ，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權 。

(2)經出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權;土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有 。

(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。

(4)集體土地不經征收不得出讓 。

(5)土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限 的特點。

【例題】按照法律規(guī)定，(　)可以出讓國有土地使用權。

A.國家

B.擁有國有土地使用權的事業(yè)單位

C.擁有國有土地使用權的開發(fā)企業(yè)

D.擁有國有土地使用權的個人

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓的概念。土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。參見教材P27。

【例題】城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地出讓，應具備的法定條件是(　)。

A.由國家先行征收

B.先轉讓給國家

C.經集體土地所有者同意

D.經集體經濟組織2/3以上的成員同意

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓的概念。集體土地不經征收不得出讓。參見教材P27。

二、建設用地使用權出讓計劃、方式和年限

(一)出讓計劃的擬定和批準權限

土地使用權出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃，根據省級人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定，按照國務院的規(guī)定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

(二)建設用地使用權出讓方式

《物權法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第11號，以下簡稱11號令)增加了國有土地使用權掛牌出讓方式。11號令規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。 除此之外其他用途的土地供應計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標拍賣或者掛牌方式出讓。出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日 在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

2007年9月，國土資源部對11號令中有關內容進行修改發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號，以下簡稱39號令)。39號令第四條第一款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓 ”，進一步明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。

招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。

標底或者底價的特殊規(guī)定：

(1)市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定標底或者底價。

(2)標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。

(3)確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。

(4)招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

【例題】工業(yè)用地使用權出讓方式不包括(　)。

A.招標方式

B.掛牌方式

C.劃撥方式

D.協(xié)議方式

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式;39號令第四條第一款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。參見教材P28。

【例題】下列項目用地必須辦理建設用地使用權出讓手續(xù)的是(　)。

A.“鳥巢”場館建設用地

B.國家大劇院建設用地

C.地方政協(xié)辦公用地

D.上市公司辦公用地

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。39號令第四條第一款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。參見教材P28。

【例題】我國當前國有土地使用權出讓的主要方式有(　)。

A.協(xié)議

B.招標

C.拍賣

D.掛牌

E.授權經營

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。我國當前國有土地使用權出讓方式包括協(xié)議、招標、拍賣和掛牌。參見教材P28。

【2013年真題】下列建設項目用地中，屬于應采用拍賣、招標或者掛牌方式出讓的有(　)。

A.旅游設施用地

B.商品住宅開發(fā)用地

C.廉租住房用地

D.高新技術研發(fā)用地

E.煙草企業(yè)用地

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。39號令第四條第一款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。參見教材P28。

【2014年真題】下列建設項目中，應采取招標等公開競價方式取得國有建設用地使用權的有(　)。

A.工業(yè)廠房

B.公益設施

C.娛樂場館

D.城市基礎設施

E.高檔酒店

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地應當采取招標、拍賣等方式進行出讓。參見教材P28。

【2011年真題】經營性國有土地使用權可以通過(　)方式取得。

A.行政劃撥

B.招標出讓

C.拍賣出讓

D.協(xié)議出讓

E.掛牌出讓

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。國有土地使用權出讓有四種形式，包括招標、拍賣、掛牌和協(xié)議。經營性項目必須通過競爭方式獲得土地，即招、拍、掛。參見教材P28。

1.招標出讓方式

招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

投標、開標依照下列程序進行：

(1)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。標書投入標箱后，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。

(2)出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。投標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動。

(3)評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關老師組成，成員人數為五人以上的單數 。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

(4)招標人根據評標結果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

2.拍賣出讓方式

拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。出讓方用叫價的辦法將土地使用權一般拍賣給出價最高者(競買人)。

拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的繁華市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，應當終止拍賣。

主持人連續(xù)三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交。

3.掛牌出讓方式

掛牌時間不少于10個工作日 ，掛牌期間，土地管理部門可以根據競買人競價情況調整增價幅度。

掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。

掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交;在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外;在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

4.協(xié)議出讓方式

協(xié)議出讓方式指政府作為土地所有者(出讓人)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。這種方式適用于非盈利性的某些特殊用地。

國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請，市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。

由于協(xié)議出讓不適用于房地產用地，其程序在此不作詳述。

【例題】下列用地中，可以采取協(xié)議方式出讓國有建設用地使用權的是(　)。

A.商業(yè)用地

B.商品住宅用地

C.非盈利的社會團體用地

D.娛樂用地

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。協(xié)議出讓方式指政府作為土地所有者(出讓人)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。這種方式適用于非盈利性的某些特殊用地。參見教材P31。

【例題】某國土資源管理局準備于2007年10月25日以招標方式出讓一塊國有土地，按照規(guī)定，應該在2007年(　)前發(fā)布。

A.10月18日

B.10月10日

C.10月5日

D.9月25日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。參見教材P28。

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發(fā)出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書。

【例題】某國土資源管理局準備于2007年10月25日以招標方式出讓一塊國有土地，按照規(guī)定，應該在2007年(　)前發(fā)布。

A.10月18日

B.10月10日

C.10月5日

D.9月25日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。參見教材P28。

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發(fā)出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書。

【2014年真題】受讓人未繳清全部國有建設用地使用權出讓價款的，不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書。(　)

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。參見教材P31。

中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效;造成損失的，應當依法承擔賠償責任：提供虛假文件隱瞞事實的;采取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

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(三)建設用地使用權的出讓年限(考點、重點)

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限如下：

(1)居住用地70年;

(2)工業(yè)用地50年;

(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

(5)綜合或其他用地50年。

土地使用權出讓的實際年限不得高于法律規(guī)定的最高年限。潛臺詞：但可以比最高年限低。

【例題】甲房地產開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產開發(fā)公司。乙房地產開發(fā)公司取得該土地使用權的最高年限為(　)年。

A.38　　

B.40

C.68　　

D.70

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓年限�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為40年。參見教材P31。

【2011年真題】某住宅用地出讓年限為50年，建設期為2年。建設期滿后，張某購買了其中一套住宅，持有10年后轉讓給王某。王某取得的該住宅用地使用權年限為(　)年。

A.38

B.40

C.58

D.60

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓年限。以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。50-2-10=38年。參見教材P32。

【例題】下列關于國有建設用地使用權出讓最高年限的表述中，錯誤的是(　)。

A.私立學校用地50年

B.廠房用地50年

C.大型超市用地50年

D.別墅用地70年

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓年限。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或其他用地50年。參見教材P31。

【例題】某醫(yī)院計劃在2006年底通過出讓方式取得一宗土地使用權用于擴建門診大樓，如果能按計劃獲得土地，根據我國法律有關規(guī)定，在出讓合同中國有土地使用時間最晚能簽到(　)年底。

A.2046　　

B.2056

C.2066　　

D.不設定年期

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓年限�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或其他用地50年。參見教材P31。

【例題】根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技用地土地使用權出讓的最高年限為(　)。

A.40年

B.50年

C.60年

D.70年

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓年限�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地出讓最高年限為50年。參見教材P31。

(四)建設用地使用權的收回

國家收回土地使用權有多種原因，如使用權期間屆滿、提前收回、沒收等。

(1)土地使用權期間屆滿處理。 依據《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設用地使用權期間屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期 ，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

《城市房地產管理法》土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

【例題】依據《物權法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，(　)。

A.由國家無償收回

B.自動續(xù)期

C.應于屆滿前6個月申請續(xù)期

D.應于屆滿前1年申請續(xù)期

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權的收回和終止。依據《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。參見教材P32。

【例題】下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是(　)。

A.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期

B.住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期

C.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續(xù)期

D.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續(xù)期

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權的收回和終止。選項A、C、D錯誤，非住宅建設用地使用權期間屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。參見教材P32。

(2)建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依法對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

(3)因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權。 土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權有兩種情況：一是土地使用者未如期支付地價款。土地使用者在簽約時應繳地價款的一定比例作為定金，60日內 應支付全部地價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權。二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地，由縣以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據情節(jié)可以給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權，這是對不履行合同的義務人，采取的無條件取消其土地使用權的處罰形式。

(4)司法機關決定收回土地使用權。 因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機關決定沒收其全部財產，收回土地使用權。

【例題】國家可以收回出讓土地使用權的情況包括(　)。

A.土地使用權期限屆滿

B.未按照合同約定支付土地使用權出讓金

C.司法機關決定沒收

D.房屋滅失

E.土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權的收回和終止。國家收回土地使用權有多種原因，主要包括：(1)土地使用權期間屆滿處理;(2)建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依法對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金;(3)因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權;(4)司法機關決定收回土地使用權。參見教材P32。

(五)建設用地使用權終止

1.建設用地使用權因土地滅失而終止

土地滅失是指由于自然原因造成原土地性質的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。諸如地震、水患、塌陷等自然災害引起的不能使用土地而終止。

2.建設用地使用權因土地使用者的拋棄而終止

由于政治、經濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權。

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三、建設用地使用權出讓合同及其管理(考點、難點)

建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，有成片土地使用權出讓合同，項目用地(宗地)土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同三類。

【2010年真題】土地使用權出讓合同由(　)與土地使用者簽訂。

A.市人民政府

B.縣人民政府

C.省人民政府土地管理部門

D.市、縣人民政府土地管理部門

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。參見教材P33。

2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，于2008年7月1日起執(zhí)行。

(一)合同的主要內容

1.合同

主要內容包括：當事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;土地用途;土地條件;土地使用期限;出讓金等費用及其支付方式;開發(fā)投資強度;規(guī)劃條件;配套;轉讓、出租、抵押條件;期限屆滿的處理;不可抗力的處理;違約責任;解決爭議的方法。

2.合同附件

主要內容有：宗地平面界址圖;出讓宗地豎向界限;市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。

【例題】《國有建設用地使用權出讓合同》的附件包括(　)。

A.省級政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件

B.市縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件

C.出讓宗地平面界址圖

D.出讓宗地豎向界限

E.出讓宗地橫向界限

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。合同附件的主要內容有：宗地平面界址圖;出讓宗地豎向界限;市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。參見教材P33。

(二)合同的履行

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照建設用地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)期限、土地用途、固定資產投資規(guī)模和強度開發(fā)土地。

(1)超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下 的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的 ，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

【例題】《城市房地產管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金的(　)以下的土地閑置費。

A.10%　　

B.15%

C.20%　　

D.25%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。參見教材P33。

(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。

(3)項目固定資產總投資、投資強度和開發(fā)投資總額應達到合同約定標準。未達到約定的標準，出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求用地單位支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并可要求用地單位繼續(xù)履約。

注：關于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據

1.《物權法》第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

2.《土地管理法》第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。

3.《城市房地產管理法》第十七條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用出讓金。

4.《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

5.《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

【例題】甲公司負責城市市區(qū)危改地塊A的土地一級開發(fā)工作，甲公司委托乙公司承擔拆遷業(yè)務。土地一級開發(fā)后收歸市土地儲備中心所有，并以住宅用地性質進行國有土地使用權拍賣。該地塊的使用權由丙公司竟買得到。半年后，丙公司將該地塊轉讓給丁公司，丁公司欲在該地塊開發(fā)商業(yè)地產項目，而不建設住宅。

1.《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，居住用地出讓的最高年限為(　)年。

A.40

B.50

C.60

D.70

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓年限�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或其他用地50年。參見教材P31。

2.丁公司欲改變土地使用性質，須辦理的手續(xù)和程序為(　)。

A.取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意

B.簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同

C.將該地塊重新進行拍賣

D.調整土地使用權出讓金

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。參見教材P33。

【例題】開發(fā)商在以出讓方式獲得的土地上建商品住宅，后在該塊土地上改建商場，則必須(　)。

A.經規(guī)劃管理部門同意

B.經房產管理部門同意

C.經原土地使用權出讓方同意

D.重新簽訂土地使用權出讓合同或簽訂合同變更協(xié)議

E.調整土地使用權出讓金

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。參見教材P33。

【例題】以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，必須取得(　)同意，并依法辦理相關手續(xù)。

A.原出讓方

B.轉讓人

C.規(guī)劃行政主管部門

D.原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。參見教材P33。

(三)合同的解除

(1)在簽訂出讓合同后，受讓人應繳納定金并按約定期限支付地價款，受讓人延期付款超過60日 ，經土地管理部門催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

(2)土地管理部門延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，并退還已經支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求土地管理部門賠償損失。

【例題】2005年1月，甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產估價機構(以下簡稱乙機構)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷人李某就其房屋的性質與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/m2的價格預購了一套80m2的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。

1.該項目土地使用權出讓合同由(　)與甲公司簽訂。

A.該市人民政府土地管理部門

B.該區(qū)人民政府土地管理部門

C.該區(qū)人民政府

D.該市人民政府

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。參見教材P33。

2.甲公司應向土地管理部門繳納(　)。

A.土地補償費

B.土地使用權出讓金

C.土地閑置費

D.房屋拆遷安置費

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓的概念。建設用地使用權出讓簡稱土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。參見教材P27。

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