2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材講義：第二章第三節(jié)

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第三節(jié)  建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

一、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義(考點(diǎn))

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)有以下含義：

(1)劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用(如城市的存量土地或集體土地)和無(wú)償取得(如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。

(2)除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(3)取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)。

(4)在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。

二、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍(考點(diǎn)、重點(diǎn))

依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，下列建設(shè)用地可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)：

①?lài)?guó)家機(jī)關(guān)用地 。國(guó)家機(jī)關(guān)指國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)，即全國(guó)人大及其常委會(huì)，地方人大及其常委會(huì);國(guó)家行政機(jī)關(guān)，即各級(jí)人民政府及其所屬工作或者職能部門(mén);國(guó)家審判機(jī)關(guān)，即各級(jí)人民法院;國(guó)家檢察機(jī)關(guān)，即各級(jí)人民檢察院;國(guó)家軍事機(jī)關(guān)，即國(guó)家軍隊(duì)的機(jī)關(guān)。以上機(jī)關(guān)用地屬于國(guó)家機(jī)關(guān)用地。

②軍事用地 。指軍事設(shè)施用地，包括軍事指揮機(jī)關(guān)、地面和地下的指揮工程，作戰(zhàn)工程;軍用機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、營(yíng)區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng);軍用洞庫(kù)、倉(cāng)庫(kù);軍用通信、偵察、導(dǎo)航觀測(cè)臺(tái)站和測(cè)量、導(dǎo)航標(biāo)志;軍用公路、鐵路專(zhuān)用線(xiàn)、軍用通訊線(xiàn)路等輸電、輸油、輸氣管線(xiàn);其他軍事設(shè)施用地。

③城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 。指城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、橋涵、市內(nèi)公共交通、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防、路標(biāo)、路燈等設(shè)施用地。

④公益事業(yè)用地 。指各類(lèi)學(xué)院、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、圖書(shū)館、文化館、幼兒園、托兒所、敬老院、防疫站等文體、衛(wèi)生、教育、福利事業(yè)用地。

⑤國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 。指中央投資、中央和地方共同投資，以及國(guó)家采取各種優(yōu)惠政策重點(diǎn)扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目;鐵路、公路、港口、機(jī)場(chǎng)等交通項(xiàng)目;水庫(kù)水電、防洪、江河治理等水利項(xiàng)目用地。

⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。法律和法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他項(xiàng)目用地。

【例題】下列用地中，可以采取劃撥方式取得使用權(quán)的有(　)。

A.商品住宅小區(qū)用地

B.加油站用地

C.縣人民公園用地

D.軍事設(shè)施用地

E.造紙廠(chǎng)用地

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍�？捎煽h級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見(jiàn)教材P35。

【例題】依據(jù)有關(guān)規(guī)定，可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)使用劃撥土地的，包括(　)等。

A.國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地

B.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地

C.公共交通設(shè)施用地

D.國(guó)家重點(diǎn)扶持的水利設(shè)施用地

E.經(jīng)濟(jì)適用住房用地

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍�？捎煽h級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見(jiàn)教材P35。

【例題】下列建設(shè)用地中，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的有(　)。

A.居民住宅建設(shè)用地

B.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.學(xué)校辦公樓建設(shè)用地

D.國(guó)家機(jī)關(guān)用地

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍�？捎煽h級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見(jiàn)教材P35。

【例題】下列建設(shè)用地中，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的有(　)。

A.軍事用地

B.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.學(xué)校辦公樓建設(shè)用地

D.國(guó)家機(jī)關(guān)用地

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見(jiàn)教材P35。

【2010年真題】下列用地中，不宜劃撥供給的是(　)。

A.部隊(duì)伙房建設(shè)用地

B.工商管理所辦公樓建設(shè)用地

C.上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地

D.科技博物館擴(kuò)建項(xiàng)目建設(shè)用地

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍�？捎煽h級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見(jiàn)教材P35。

【2010年真題】經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。參見(jiàn)教材P35。

【2012年真題】下列建設(shè)項(xiàng)目用地中，可以采取劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的有(　)。

A.普通商品住宅　　　

B.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.公立學(xué)校辦公樓　　

D.大型商場(chǎng)

E.經(jīng)濟(jì)適用住房

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍�？捎煽h級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見(jiàn)教材P35。

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理(考點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn))

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：

(1)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金;低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

【例題】依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。參見(jiàn)教材P35。

【2013年真題】以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)有使用期限的限制，任何情況都不可以轉(zhuǎn)讓、抵押。

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。參見(jiàn)教材P35。

【2014年真題】以劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提是轉(zhuǎn)讓方辦理了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)�可以不辦理出讓手續(xù)。參見(jiàn)教材P35。

【2010年真題】下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有(　)。

A.民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給公安局做交通指揮中心

B.林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓

C.私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車(chē)間

D.職工已購(gòu)公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓

E.國(guó)有企業(yè)按國(guó)家住房制度改革政策出售公有住房

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。參見(jiàn)教材P35。

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(2)劃撥土地使用權(quán)的出租 。①房產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。②用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行租賃。③租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同。

(3)劃撥土地使用權(quán)的抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬。

(4)對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

(5)國(guó)有企業(yè)改制中的劃撥土地。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。

【例題】對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取(　)等方式予以處置。

A.國(guó)有土地出讓

B.國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓

C.國(guó)有土地租賃

D.國(guó)有土地作價(jià)出資(入股)

E.保留劃撥土地使用權(quán)

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。參見(jiàn)教材P36。

下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：

(1)國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的;

(2)國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的;

(3)國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的;

(4)非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：

(1)繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外;

(2)國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的;

(3)在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的;

(4)國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。

(2)、(3)、(4)項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。

(6)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。

(7)劃撥土地使用權(quán)的收回。

國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有以下七種：

土地使用者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的;

國(guó)家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán);

各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán);

土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán);

未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用;

不按批準(zhǔn)用途使用土地;

鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。

國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

【2010年真題】國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的原因有(　)。

A.使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)

B.礦場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢土地

C.非法轉(zhuǎn)讓土地

D.不按批準(zhǔn)用途使用土地

E.轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有以下七種：(1)土地使用者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的;(2)國(guó)家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán);(3)各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán);(4)土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán);(5)未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用;(6)不按批準(zhǔn)用途使用土地;(7)鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。參見(jiàn)教材P36。

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