物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》考點精選：早期介入的內(nèi)容

　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。

　　三、早期介入的內(nèi)容

　　(一)可行性研究階段

　　1.內(nèi)容

　　(1)根據(jù)物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式;

　　(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容;

　　(3)根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質量標準;

　　(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準;

　　(5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

　　2.方法和要點

　　(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進行總體策劃。

　　(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應考慮物業(yè)的使用成本。

　　(3)選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。

　　【案例】 物業(yè)項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設單位的采納，具體內(nèi)容如下：

　　(1) 考慮到整個項目的狀況，第一期消費者的定位是當?shù)刂械褪杖腚A層，在項目規(guī)劃上除合理控制建設成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當降低第一期的綠化率，并選擇梢便宜的設施設備。由于第二期、第三期的市場定位為當?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開發(fā)建設過程中應逐步提高綠化率，并相應提升設施設備選型配置檔次。

　　(2)對項目的配套設施建設提出意見，重點是提出配套設施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

　　(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

　　(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標和要求。

　　實踐證明，這幾條意見和建議對建設單位非常有益，能夠幫助建設單位更加準確地進行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。

　　(二)規(guī)劃設計階段

　　1.內(nèi)容

　　(1)就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議;

　　(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議;

　　(3)提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見;

　　(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

　　2.方法和要點

　　(1)參與有關規(guī)劃設計的討論會，并從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議。

　　(2)幫助建設單位優(yōu)化設計或從使用維護角度上對設計方案進行調(diào)整，使項目在總體上更能滿足客戶的需要，從而有利于促進項目的成功，降低開發(fā)風險。設計上的預見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設單位節(jié)約投資。

　　(3)從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上，比較物業(yè)建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經(jīng)濟承受力，使業(yè)主、建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標利益相統(tǒng)一。

　　(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

　　(5)對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對共用配套設施設備和環(huán)境等方面的配套在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。

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　　【案例】 物業(yè)項目的基本情況同上例。在規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項建議，并得到建設單位的采納，受到建設單位和業(yè)主的好評。建議的具體內(nèi)容如下：

　　(1)考慮到項目較大，且為分期開發(fā)，在設計方案時，建議采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。這樣對不同組團就能按服務對象的特點提供不同的服務內(nèi)容，確定不同的收費標準，滿足不同層次消費者的需求。

　　(2)對智能化系統(tǒng)的設計、商業(yè)配套設施的建設、中心會所及休閑區(qū)域的布局、會所功能的設置、幼兒園的設置等提供了主導性意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實際運作方面有豐富的經(jīng)驗，所以實施后深得建設單位和業(yè)主的好評。

　　(3)物業(yè)管理的基礎條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規(guī)劃設計時就得以落實。

　　(4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細的物業(yè)管理方案，確定了實施進度表，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等，這些都得到了建設單位的支持和認可。

　　(三)建設階段

　　1.內(nèi)容

　　(1)與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。

　　(2)配合設備安裝、確保安裝質量。

　　(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。

　　(4)熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

　　2.方法和要點

　　(1)派出工程技術人員進駐現(xiàn)場，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。

　　(2)仔細做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理資料，也為將來處理質量問題提供重要的依據(jù)。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法。既要對質量持認真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

　　【案例】 物業(yè)項目的基本情況同上例。在建設階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進意見(其中一次就提出了18項整改意見)，這些意見大部分都在建設中予以采納。典型的內(nèi)容如下：

　　(1)對生活垃圾的收集、清運和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場地設計方案，要點是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設施。

　　(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統(tǒng)，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實用和便于維修。

　　(3)在進行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設。

　　(4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎工程質量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。

　　(5)安排機電技術人員全程跟蹤機電設備的安裝，累計提出了200余項改進意見。

　　(6)提請建設單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。

　　(7)為前期物業(yè)管理做準備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進行培訓，組織編寫各類管理服務文件和規(guī)章制度，準備業(yè)主入住資料等。

　　(8)協(xié)助建設單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應設施設備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費標準。

　　(四)銷售階段

　　1.內(nèi)容

　　(1)完成物業(yè)管理方案及實施進度表;

　　(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度;

　　(3)擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù);

　　(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓;

　　(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務;

　　(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。

　　2.方法和要點

　　(1)準確全面展示未來物業(yè)管理服務內(nèi)容。有關物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實事求是。在銷售物業(yè)時應根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進行，不應為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實際的承諾。

　　(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務需求意見，并進行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務方案的制訂和修正依據(jù)。

　　【案例】 物業(yè)項目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內(nèi)容為：

　　(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案。將各項應使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關《公約》、《協(xié)議》中;

　　(2)在銷售前對售樓人員進行物業(yè)管理培訓，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解;

　　(3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢;

　　(4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護等)，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。

　　(五)竣工驗收階段

　　竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質量而進行的一項工作程序。按照國家建設部關于建設工程質量控制的有關規(guī)定，任何建設工程在竣工后都必須進行竣工驗收。

　　1.內(nèi)容

　　這一階段的內(nèi)容主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收;在分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收;在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。

　　2.方法和要點

　　物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準備。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、老師給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。

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