招標(biāo)師合同管理考點(diǎn)：土地使用權(quán)出讓

　　【摘要】2016年招標(biāo)師考試時(shí)間確定為11月12日、13日，想要報(bào)考2016年招標(biāo)師考試的考友們?cè)撎崆皽?zhǔn)備了。2016年招標(biāo)師考試教材仍沿用 2015版，大家可以用舊教材提前備考。小編給大家整理了：招標(biāo)師合同管理考點(diǎn)：土地使用權(quán)出讓，預(yù)祝大家順利通過(guò)考試。

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同概述

　　(1) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的概念

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓 與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國(guó)有土地使 用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。國(guó)有土地使用 權(quán)出讓，必須通過(guò)合同形式予以明確?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第15條規(guī)定：“國(guó)有土地使 用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府管理部門 與土地使用者簽訂。”

　　(2) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)所采取的 方式或程序。我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。城市市區(qū)的土地屬 于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有; 宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有劃撥和出讓兩種，其中以出讓方式出讓 土地使用權(quán)的，可以采取拍賣、招標(biāo)或者協(xié)議的方式?！段餀?quán)法》第137條明確規(guī)定：工 業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向甩地者的， 應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性 用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布 后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！冻?市房地產(chǎn)管理法》第13條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的 方式。”國(guó)土資源部2002年11月1日施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī) 定》又明確了一種新的出讓方式掛牌出讓。因此，我國(guó)現(xiàn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出 讓方式包括四種：拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議出讓。

　　1) 拍賣出讓

　　拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn) 行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，排除 了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度地增加財(cái)政收入。這種方式主要適用于投 資環(huán)境好、盈利大、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地。

　　2) 招標(biāo)出讓

　　招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱“出讓 人”)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國(guó)有土地使用 權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或 者個(gè)人(受讓方)根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標(biāo)形式競(jìng)投某地塊的使用權(quán)，由 招標(biāo)小組經(jīng)過(guò)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者。投標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定，可僅規(guī)定出 標(biāo)價(jià)，也可既規(guī)定出標(biāo)價(jià)，又提出一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公 證。招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目。

　　3) 掛牌出讓

　　掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗 地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格， 根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓具有招標(biāo)、拍賣不具備 的優(yōu)勢(shì)：一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于競(jìng)買人的理性決策和競(jìng)爭(zhēng);二是操作 簡(jiǎn)便，便于開展;三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。

　　4) 協(xié)議出讓

　　協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓 給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的行為。市、縣人民政府 國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、 土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，國(guó)有土地 使用權(quán)出讓計(jì)劃公布后，需要使用土地的單位和個(gè)人可以根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃， 在市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門公布的時(shí)限內(nèi)，向市、縣人民政府國(guó)土資源行政 主管部門提出意向用地申請(qǐng)。在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣 人民政府國(guó)土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂 和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

　　以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的權(quán)土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊 所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果， 與意向用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

　　(3)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的特點(diǎn)

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同具有以下特點(diǎn)：

　　1) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的目的在于轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

　　建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)中的一項(xiàng)重要類型。出讓人通過(guò)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，使 建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)國(guó)家所有的土地享有了占有、使用和收益的權(quán)利，建設(shè)用地使用權(quán)人 可以利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。受讓人簽訂出讓合同是為了取得對(duì)特 定的土地占有、使用和收益的權(quán)利。政府簽訂出讓合同是為了使國(guó)家土地所有權(quán)的權(quán)能發(fā) 生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權(quán)權(quán)能，實(shí)現(xiàn)用益目的。依 據(jù)《物權(quán)法》等法律的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)自登記時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移效力。

　　2) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)采用書面形式訂立

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，同時(shí)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記。如果未簽訂書面出讓合同并未辦理國(guó)有土地使用權(quán)登記的，則國(guó)有土地 使用權(quán)出讓行為無(wú)效。

　　3) 合同主體具有特定性

　　由于國(guó)家是國(guó)有土地的所有權(quán)人，因此國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一方只能是國(guó)家。根據(jù) 《城市房地產(chǎn)管理法》第15條第2款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地 管理部門與土地使用者簽訂，表明市、縣人民政府有權(quán)作為國(guó)有土地所有者的代表出讓國(guó) 有土地使用權(quán)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律 問(wèn)題的解釋》(法釋[2005] 5號(hào))規(guī)定，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)不能作為國(guó)有土地使用權(quán)出 讓合同的出讓方主體，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)與受讓方訂立的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定無(wú)效。

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓中的受讓方是指土地使用者?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例》第3條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法 律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng) 營(yíng)。”由此規(guī)定可見，除法律另有規(guī)定外，受讓方一般不受限制。

　　4) 出讓雙方的權(quán)利與義務(wù)具有法定性

　　我國(guó)法律中明確規(guī)定了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)?！冻鞘蟹康?產(chǎn)管理法》第16條和第17條分別規(guī)定了國(guó)有土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。第16條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。”第17條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。”而《土地管理法》第5條明確規(guī)定：“國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。”土地行政主管部門作為土地出讓方，在簽訂和履行土地出讓合同時(shí)都可以行使行政權(quán)力。土地 使用者按照合同約定支付全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，作為行政相對(duì)人向出讓人申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)證》，取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。因此，國(guó)有土地使 用權(quán)出讓合同具有行政合同的法律性質(zhì)。

　　5) 合同標(biāo)的是國(guó)有土地使用權(quán)

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的是國(guó)有土地使用權(quán)，而不是國(guó)有土地所有權(quán)。根據(jù)我 國(guó)《憲法》第10條的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地公有制，只有兩種土地所有權(quán)形式，國(guó)有土地所有權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)，任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但國(guó)有土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。需要說(shuō)明的是，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍不包括該幅出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。

　　6) 出讓年限特定性

　　出讓國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓國(guó)有土地使用權(quán) 的最高年限。國(guó)有土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時(shí)確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限?？紤]到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的一系列變化的因素，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限僅作了授權(quán)性的規(guī)定：“國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”

　　據(jù)此，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條按照出讓土地的不同用途規(guī)定 了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

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　　(一)凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并符合下列條件之一的，可申請(qǐng)參加招標(biāo)師職業(yè)資格考試：

　　1.取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、工學(xué)、法學(xué)或者管理學(xué)類專業(yè)大學(xué)?？茖W(xué)歷，工作滿6年，其中從事招標(biāo)專業(yè)工作滿4年;

　　2.取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、工學(xué)、法學(xué)或者管理學(xué)類專業(yè)大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事招標(biāo)專業(yè)工作滿3年;

　　3.取得含經(jīng)濟(jì)學(xué)、工學(xué)、法學(xué)或者管理學(xué)類專業(yè)在內(nèi)的雙學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事招標(biāo)專業(yè)工作滿2年;

　　4.取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、工學(xué)、法學(xué)或者管理學(xué)類專業(yè)碩士學(xué)位，工作滿2年，其中從事招標(biāo)專業(yè)工作滿1年;

　　5.取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、工學(xué)、法學(xué)或者管理學(xué)類專業(yè)博士學(xué)位，從事招標(biāo)專業(yè)工作滿1年;

　　6.取得其他學(xué)科門類上述學(xué)歷或者學(xué)位的，其從事招標(biāo)專業(yè)工作的年限相應(yīng)增加2年。

　　(二)符合上述報(bào)名條件，并具備下列條件之一者，可免試《招標(biāo)采購(gòu)項(xiàng)目管理》和《招標(biāo)采購(gòu)合同管理》2個(gè)科目，只參加《招標(biāo)采購(gòu)專業(yè)知識(shí)與法律法規(guī)》和《招標(biāo)采購(gòu)專業(yè)實(shí)務(wù)》2個(gè)科目的考試。

　　1.2012年12月31日前，取得高級(jí)經(jīng)濟(jì)師或者高級(jí)工程師職稱;

　　2.通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試取得監(jiān)理工程師、造價(jià)工程師，或者注冊(cè)咨詢工程師(投資)資格證書的。

　　上述報(bào)名條件中有關(guān)學(xué)歷或?qū)W位的要求是指經(jīng)國(guó)家教育行政部門承認(rèn)的正規(guī)學(xué)歷或?qū)W位，從事相關(guān)工作年限計(jì)算截止日期為2015年12月31日。全日制學(xué)歷報(bào)考人員，未畢業(yè)期間經(jīng)歷不計(jì)入相關(guān)專業(yè)工作年限。

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