2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選知識(shí)點(diǎn)1

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　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析知識(shí)點(diǎn)解析

　　針對(duì)不同的估價(jià)目的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價(jià)方法。

　　土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估(法規(guī)P31-35)

　　1、法律依據(jù)

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、出讓方式及價(jià)格管理

　　采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。

　　3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓評(píng)估的特點(diǎn)：

　�、偻恋爻鲎屌馁u底價(jià)評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時(shí)機(jī)、底價(jià)都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價(jià)，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣; 與強(qiáng)制拍賣則不同，強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)值折減，而土地出讓拍賣底價(jià)評(píng)估則可以完全采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　②估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其拍賣底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣出讓日;招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日;協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其協(xié)議底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日;以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開(kāi)始日。

　�、鄄煌�出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性估價(jià)范圍。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法兩種評(píng)估方法;協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

　�、芩鸭�市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　注意所選取的可比實(shí)例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。

　　4、成本法在國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估上的應(yīng)用。

　　《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括：

　�、僬鞯�(土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi))和房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)(被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位或個(gè)人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi));

　�、谕恋厥褂脵�(quán)出讓金或者地價(jià)款;③有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。

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