2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》:房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

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　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

　　(一)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場(chǎng)、工廠等等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可根據(jù)具體情況采用市場(chǎng)法、收益法和成本法估價(jià)。對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

　　(二)不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國(guó)有企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、合作建房等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：一是直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值;二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。估價(jià)報(bào)告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算;當(dāng)?shù)卣�府沒有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。

　　市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用市場(chǎng)法(收益法)作為一種方法評(píng)估出房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值，并減去需要補(bǔ)交的土地出讓金或出讓毛地價(jià)價(jià)值;再選用成本法為另一種方法，測(cè)算不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)的價(jià)值。

　　市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地(不含土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款)分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)。

　　(三)部分(局部)房地產(chǎn)

　　這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某幢、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對(duì)已建成或使用的部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可.以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸�共配套設(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價(jià)方法可選用市場(chǎng)法、收益法或成本法。

　　(四)在建工程房地產(chǎn)

　　在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況、注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，請(qǐng)抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明(承諾函)，存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

　　(五)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物，進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。在估價(jià)過程中應(yīng)扣減與國(guó)有土地價(jià)值的差異，估價(jià)方法可選用成本法、收益法或市場(chǎng)法。

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