房地產(chǎn)估價(jià)中涉及到的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題一

　　在應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)三大方法――比較法、收益法、成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，經(jīng)常遇到與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)的一些稅費(fèi)問(wèn)題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的稅費(fèi)問(wèn)題也就成為房地產(chǎn)估價(jià)師在應(yīng)用收益法和成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)的一個(gè)突出問(wèn)題。

　　本文將根據(jù)我們?cè)诠纼r(jià)中曾經(jīng)遇到的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析，并試圖結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)方法對(duì)其進(jìn)行基本分類和匯總，希望對(duì)估價(jià)師的估價(jià)實(shí)踐能有所幫助。

　　一、對(duì)“稅費(fèi)”的基本認(rèn)識(shí)

　　(一)稅費(fèi)的實(shí)質(zhì)和特征

　　這里所說(shuō)的“稅”應(yīng)當(dāng)是稅收的簡(jiǎn)稱，稅收的實(shí)質(zhì)是國(guó)家(或者地方政府或者政府有關(guān)部門)為了行使其職能，取得財(cái)政收入的一種方式，它有三個(gè)方面的基本特征：一是強(qiáng)制性，二是無(wú)償性，三是固定性。

　　“強(qiáng)制性”――稅收通常以“法”的形式，對(duì)征收捐稅加以規(guī)定，并依法強(qiáng)制執(zhí)行?！盁o(wú)償性”――稅款是國(guó)家的財(cái)政收入，國(guó)家既不歸還，也無(wú)需支付任何報(bào)酬?！肮潭ㄐ浴报D―指在征稅之前，即以法的形式預(yù)先規(guī)定了課稅對(duì)象、課稅額度和課稅辦法等。

　　這里所述的“費(fèi)”分兩種情況，一種情況是與“稅”相近，如教育費(fèi)附加、市政建設(shè)配套費(fèi)、耕地占用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，這些“費(fèi)”與“稅”的實(shí)質(zhì)和特征基本相同或相近;另一種“費(fèi)”是一種與相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的交換價(jià)格，如建設(shè)項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等，這類“費(fèi)用”的實(shí)質(zhì)是一種正常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所應(yīng)有的交易成本，其特征是“個(gè)體”的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不一定全都發(fā)生，但從“總體”上看，卻是公開(kāi)市場(chǎng)條件下公平交易的參照體。

　　(二)稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系

　　我們這里所討論的稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價(jià)兩種主要方法――收益法和成本法密切相關(guān)。如果把估價(jià)對(duì)象理解是一種權(quán)利，而不僅僅是估價(jià)對(duì)象實(shí)體自身，那么這里所述的稅費(fèi)就是權(quán)利人擁有該項(xiàng)權(quán)利或利用該權(quán)利創(chuàng)造收益所必須或者應(yīng)當(dāng)支出的成本和費(fèi)用。

　　所以，如果不能全面掌握房地產(chǎn)估價(jià)中的有關(guān)稅費(fèi)并恰當(dāng)運(yùn)用，那么可能會(huì)造成估價(jià)結(jié)論的聯(lián)疵。

　　二、與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的稅法體系

　　稅法是稅收的法律表現(xiàn)形式，稅收則是稅法所確定的具體內(nèi)容。我國(guó)現(xiàn)行稅法體系有七大類：包括流轉(zhuǎn)稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財(cái)產(chǎn)和行為稅、農(nóng)業(yè)稅、關(guān)稅。在這七大類稅法中，與房地產(chǎn)估價(jià)直接相關(guān)的有：流轉(zhuǎn)稅類：營(yíng)業(yè)稅。

　　資源稅類：城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　所得稅類：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。

　　特定目的稅類：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅。

　　財(cái)產(chǎn)和行為稅類：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅。

　　農(nóng)業(yè)稅類和關(guān)稅類在大多數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)中很少涉及。與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的稅法體系的分類，表明納稅義務(wù)產(chǎn)生的根源之所在，比如營(yíng)業(yè)稅，發(fā)生在商品的流通環(huán)節(jié)，就房地產(chǎn)而言，只要發(fā)生房地產(chǎn)的租售行為，其納稅義務(wù)也就隨之產(chǎn)生。

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