房地產(chǎn)價格四大評估方法二

　　成本估價法

　　采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當?？墒牵S多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數(shù)中有兩項見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，如果說房價的構(gòu)成很復雜，也主要是這個原因。

　　假設(shè)開發(fā)法

　　房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設(shè)計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本(利息)，稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產(chǎn)商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析。

　　在開發(fā)商準備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商對于建筑費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數(shù)。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目，或者改變原來的設(shè)計預想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標準。有的房地產(chǎn)企業(yè)對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經(jīng)濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都應當被樹立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對一個開發(fā)項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。

　　除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發(fā)的時候采用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術(shù)上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。

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