影響房價的幾個理論問題二

　　四、關于利率對房價的影響

　　利率上升對房價有著很大的影響。從成本的角度來看，利率上升會增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房價上漲。從房地產(chǎn)需求的角度來看，由于現(xiàn)在購買房地產(chǎn)(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會減少房地產(chǎn)需求，從而使房價下降。從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預期未來收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，所以利率上升會使房價下降。通過數(shù)學計算可以看出，利率上升導致的房價下降幅度要比其導致的房價上升幅度大得多。因此，綜合來看，房價與利率負相關：利率上升，房價會下降;利率下降，房價會上升。

　　目前對加息影響的認識尚不足夠。從眼前看，加一點息的確影響不大。但問題是利率水平仍然處在歷史的最低位。從1989年到2004年的15年間，我國一年期存款利率的變動范圍為11.34%至1.98%.如果今后宏觀經(jīng)濟不出現(xiàn)大起大落，未來的利率變動范圍不會這么大，但從長期來看一般范圍為4%～6%.這樣來看，未來的利率至少要上升一倍以上。由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率不得不大幅度上升時，可能導致的“從量變到質變”的影響，現(xiàn)在就不能不預見和思考應對措施。

　　五、關于房地產(chǎn)稅收對房價的影響

　　有關房地產(chǎn)的不同稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)價格的影響是不同的?？蓪⒂嘘P房地產(chǎn)的稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的。另外，考察房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)價格的影響，應當注意課稅的轉嫁問題。如果某種對房地產(chǎn)的稅收可以通過某種途徑部分或全部轉嫁出去，那么它對房地產(chǎn)價格的影響就小，甚至不起作用。

　　增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升;相反，會使房地產(chǎn)價格下降。

　　在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格下降;而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會使房地產(chǎn)價格上升。

　　直接或間接地對保有房地產(chǎn)課稅(如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅)，實際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而會導致房地產(chǎn)價格低落;相反，降低甚至取消對保有房地產(chǎn)課稅，會導致房地產(chǎn)價格上升。

　　六、關于匯率對房價的影響

　　在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。例如，一個外國投資者以一定價格購買了一宗房地產(chǎn)，此后出售房地產(chǎn)時，相對于當?shù)厥袌?，房地產(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導致房地產(chǎn)投資失敗。相反，如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對于當?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導致其房地產(chǎn)價格上漲;相反，會導致其房地產(chǎn)價格下降。

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