影響房價的幾個理論問題一

　　近年來我國商品住宅價格普遍上漲較快，某些城市的房價甚至出現(xiàn)“飛漲”。造成房價過快、過大幅度上漲的原因是多種多樣的，但主要是如下幾個方面綜合作用的結(jié)果：一是1998年停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化的城鎮(zhèn)住房制度改革和把住宅建設(shè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新增長點的一系列刺激住房需求措施的“慣性”作用;二是前一段時期的宏觀調(diào)控著力在控制土地供應(yīng)、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款等抑制房地產(chǎn)供給措施的市場反應(yīng);三是投資渠道較少、股票市場讓中小投資者失去信心從而使大量社會資金選擇房地產(chǎn)這一相對安全、穩(wěn)定的投資對象;四是中國經(jīng)濟(jì)看好和人民幣升值預(yù)期吸引大量外資進(jìn)入，其中一些資金流入到房地產(chǎn);五是房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷話語權(quán)，針對“買漲不買落”的購房心態(tài)營造漲價氣氛及房地產(chǎn)投機(jī)炒作。

　　一、當(dāng)于房價與地價的關(guān)系

　　房價與地價之間的互動關(guān)系，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價格水平?jīng)Q定的一樣。

　　但在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價水平，在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來做出反應(yīng)的。

　　二、關(guān)于供求決定的房價是否就合理

　　過去我們不懂得價格是由供求決定的，現(xiàn)在都比較明白了。但是，供求決定的價格是否就是合理的。有人說：“房價上漲說明有需求，有需求說明房價上漲是合理的”。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講，價格的確是供求平衡的結(jié)果。但即使有需求，價格上漲也不一定合理。關(guān)鍵看是什么需求拉動價格上漲。因為需求有真實需求和虛假需求。可以將購買房地產(chǎn)的需求分為自用需求、投資需求、投機(jī)需求和跟風(fēng)需求。自用需求是購買后自己使用的需求。投資需求是購買后以出租來獲得回報的需求。投機(jī)需求是為賣而買的需求。跟風(fēng)需求是還沒有明確的購買目的，看到別人購買自己也跟著購買的需求。自用需求加上投資需求再加上合理的空置為真實需求，除此之外的需求可以說是虛假需求。虛假需求拉動的房價上漲是不能長期維持的。

　　三、關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的衡量方法

　　目前用“房價收入比”、“房價上漲過快”、“房價上漲幅度過大”等來衡量房地產(chǎn)是否有泡沫，可以說是不夠到位的。衡量房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，應(yīng)是看房地產(chǎn)的市場價格是否持續(xù)地越來越高于其理論價格。簡單的衡量指標(biāo)有房價與房租之比(又稱“毛租金乘數(shù)”、“租售比價”)、入住率。

　　從房價與房租之比來看，在房租由市場決定及經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的情況下，房價與年房租(或月房租)有一個合理的倍數(shù)，一般為10倍左右(按年房租計算)。如果房價與年房租之比大大高于這個倍數(shù)，則說明房價有泡沫。特別是從房價和房租兩條曲線的走勢可以看出是否存在泡沫：如果房租沒有多少上漲，甚至是下降的趨勢，而房價持續(xù)較快地上漲，則說明存在泡沫。因為房租比房價更能反映真實的房地產(chǎn)供求狀況。

　　從入住率來看，因為之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因為許多人買房而不入住，等待時機(jī)再賣掉。因此，不論房屋賣出以后是房主自己住還是出租，只要有人住，泡沫的危險就不大;相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人住，泡沫的危險就存在。

　　房地產(chǎn)泡沫的一個特點是，在泡沫形成過程中人人都能賺到錢，從而看起來是供不應(yīng)求。而實際上，泡沫是供大于求。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發(fā)現(xiàn)是供給過剩。

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