房地產(chǎn)估價師理論:城市規(guī)劃基礎(chǔ)知識一

　　一、考試大綱

　　了解城市規(guī)劃的作用、任務(wù)、體系和管理系統(tǒng)。熟悉城市總體規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃、城市詳細(xì)規(guī)劃、城市用地分類。掌握控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系，城市用地評價的基本內(nèi)容。

　　二、重要考點(diǎn)

　　本章的重要考點(diǎn)內(nèi)容包括：城市規(guī)劃的作用和任務(wù)，城市規(guī)劃體系一般包括規(guī)劃法律體系、規(guī)劃行政體系和規(guī)劃運(yùn)作體系三個基本方面。城市規(guī)劃管理系統(tǒng)由相互聯(lián)系的城市規(guī)劃決策系統(tǒng)、城市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)、城市規(guī)劃反饋系統(tǒng)、城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查管理系統(tǒng)等四個子系統(tǒng)組成。城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)和內(nèi)容城市總體規(guī)劃的期限一般為20年。近期建設(shè)規(guī)劃期限一般為5年。建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限可以為10年至20年，近期建設(shè)規(guī)劃可以為3年至5年。城市總體規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系。編制城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)、城市分區(qū)規(guī)劃包括的內(nèi)容。城市用地分類，城市用地的自然條件評價，城市用地的建設(shè)條件評價，城市用地經(jīng)濟(jì)評價?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的作用、內(nèi)容、主要任務(wù)、控制體系。修建性詳細(xì)規(guī)劃的作用、內(nèi)容。城市居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)和內(nèi)容，居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模，住宅及其用地的規(guī)劃布置，公共建筑及其用地的規(guī)劃布置，居住區(qū)道路的規(guī)劃布置，居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置。

　　三、典型答疑

　　1、 “建筑占地面積”是否包括與房屋相連的臺階?

　　答：“建筑占地面積”應(yīng)包括與房屋相連的臺階。

　　2、什么是標(biāo)準(zhǔn)層?

　　答：所謂標(biāo)準(zhǔn)層是指層高( h)、迎風(fēng)面寬度( B)、體型系數(shù)( μs )均相同的建筑層。

　　3、小區(qū)級的公共設(shè)施服務(wù)半徑是400-500米，請問小于這個范圍是否也算達(dá)到，還是一定要在400-到500間算達(dá)到?

　　答：小區(qū)級的公共設(shè)施服務(wù)半徑是400-500米，這是基本要求，小于這個范圍是絕對可以的。

　　4、城市規(guī)劃用地適用市場法估價嗎?如果不是的話，那它適用什么方法估價?

　　答：城市規(guī)劃用地不適用市場法估價，一般用基準(zhǔn)地價修正法估價。

　　5、什么是城市干道?

　　答：城市干道指的是城市中的主要交通道路。

　　6、建筑高度和建筑控制高度的意義一樣嗎?

　　答：建筑控制高度和建筑高度的意義是不一樣的。建筑控制高度是控制性詳細(xì)規(guī)劃控制體系中的規(guī)定性指標(biāo)，是硬性規(guī)定性指標(biāo)。建筑高度的起點(diǎn)計算和建筑控制高度的起點(diǎn)計算是一致的。

　　7、建筑密度、居住建筑密度、居住建筑面積密度是一回事嗎?

　　答：教材中只提到了建筑密度、住宅建筑密度二者是不同的。住宅建筑密度是建筑密度的組成部分，是個小概念。

　　8、住宅用地面積和居住用地面積有什么不同?

　　答：住宅用地面積和居住用地面積二者是不同的，居住用地面積的概念范圍大于住宅用地面積，比如辦公用房也可以居住。另外，二者的不同還體現(xiàn)在二者作為分母，可以分別求出凈密度和毛密度。

　　9、建筑容積率和容積率是一樣的嗎?

　　答：建筑容積率和容積率應(yīng)是一樣的。

　　10、請說出容積率分子和分母的區(qū)別? 建筑基底的面積是否包含肋腳?

　　答：建筑密度的分子是建筑基底占地面積，分母是規(guī)劃地塊面積。簡單地說，建筑基底的面積和容積率的區(qū)別，就在于它們的“分子”是不同的。建筑基底的面積應(yīng)包含肋腳。

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