房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范（3）

3、保證估價(jià)結(jié)果的合理性 

    委托方拿到估價(jià)報(bào)告后，首先關(guān)心的是估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)結(jié)果對(duì)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有決定性的影響。如果估價(jià)結(jié)果合理，估價(jià)師也就不會(huì)有任何承擔(dān)法律責(zé)任的可能，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也無從談起。因此，提高估價(jià)結(jié)果的合理性是防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的核心措施。 

    如何保證估價(jià)結(jié)果的合理性？方法有很多，如規(guī)范操作、機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級(jí)審核、案例和參數(shù)選取準(zhǔn)確等。最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場(chǎng)，以市場(chǎng)信息為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評(píng)估都要給出市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)報(bào)告所用的案例必須是來自市場(chǎng)的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項(xiàng)參數(shù)的確定要依據(jù)市場(chǎng)行情，盡量避免主觀決定；估價(jià)結(jié)果要貼近市場(chǎng)行情，不能偏差太大。要做到這點(diǎn)，就需要估價(jià)師平時(shí)下功夫去收集、整理市場(chǎng)信息，并將其應(yīng)用于評(píng)估實(shí)踐中。從某種意義上說，每一份評(píng)估報(bào)告的真正審核者不是單位的總估價(jià)師、總經(jīng)理，而是市場(chǎng)。評(píng)估結(jié)果必須經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)，這是防范風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性措施。 

4、提高估價(jià)業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù) 

    有些風(fēng)險(xiǎn)是由于委托方和估價(jià)方責(zé)任未明確造成的。比如，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》4.0.2條規(guī)定“估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出”，這點(diǎn)必須在委托合同中寫明，并由委托方認(rèn)可。因?yàn)椴煌纼r(jià)目的下的評(píng)估結(jié)果會(huì)有較大差異。舉例來說，同一套住宅，以轉(zhuǎn)讓為目的評(píng)估得出的評(píng)估結(jié)果中可能會(huì)含有房屋的裝修價(jià)值，而以抵押為目的評(píng)估得出的價(jià)格就不包含裝修價(jià)值，甚至出于謹(jǐn)慎原則，評(píng)估結(jié)果僅為抵押價(jià)值。如果將以轉(zhuǎn)讓為目的的評(píng)估報(bào)告用于抵押貸款，就會(huì)高估價(jià)值。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那么在發(fā)生評(píng)估報(bào)告的實(shí)際用途與報(bào)告內(nèi)規(guī)定用途不符時(shí)，估價(jià)師極有可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實(shí)的評(píng)估報(bào)告。而有效防范此風(fēng)險(xiǎn)的方法是提高估價(jià)業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)。估價(jià)業(yè)務(wù)委托合同是進(jìn)行估價(jià)的依據(jù)之一，它明確了委托方和估價(jià)方的權(quán)利和義務(wù)以及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，必須由委托方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)務(wù)必在委托合同中寫明。 

5、合理使用估價(jià)報(bào)告的“假設(shè)與限制條件” 

    在實(shí)踐中，估價(jià)報(bào)告中的“假設(shè)與限制條件”對(duì)某些難以確定的事項(xiàng)作了必要的假設(shè)，同時(shí)限制了估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的條件，確實(shí)起到了保護(hù)估價(jià)師的作用。但是，必須注意的是，“假設(shè)與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規(guī)為前提。比如，某臨街底層房地產(chǎn)合法用途是住宅，實(shí)際用途是店鋪（但沒有合法證明）。住宅用途的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平方米，當(dāng)事人為了要銀行多貸款，找到估價(jià)師要求出一份評(píng)估報(bào)告，并要求按照商業(yè)店鋪用途評(píng)估到1萬元/平方米。這時(shí)，估價(jià)師必須按照規(guī)范，按照合法原則評(píng)估住宅用途的價(jià)格，千萬不能順應(yīng)委托方要求，在“假設(shè)與限制條件”中假設(shè)其用途為商業(yè)店鋪用途后按店鋪用途出具估價(jià)報(bào)告。這樣做違背了合法原則，也很容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師必須杜絕濫用假設(shè)與限制條件。 

6、加強(qiáng)同行間的溝通與合作 

    不同的估價(jià)師所具備的估價(jià)專長不一樣，有的估價(jià)師擅長做住宅評(píng)估，有的擅長做商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，有的擅長做土地評(píng)估。估價(jià)機(jī)構(gòu)也是如此。通過同行的相互合作，可以取長補(bǔ)短、相互借鑒、互通信息，對(duì)一些難度較大或比較新型的評(píng)估業(yè)務(wù)可以共同探討研究，在做出高質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告的同時(shí)，也分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。比如，本市某住宅小區(qū)由于前后設(shè)計(jì)方案的變化，小區(qū)業(yè)主認(rèn)為自己的房屋價(jià)值受到了影響，部分房屋的價(jià)值有所變動(dòng)，與開發(fā)商發(fā)生了糾紛。開發(fā)商委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值影響量的評(píng)估。這是比較具有新意的評(píng)估項(xiàng)目。筆者所在機(jī)構(gòu)與其他四家機(jī)構(gòu)共同進(jìn)行該項(xiàng)評(píng)估，在評(píng)估中多名估價(jià)師發(fā)揮自身所長，緊密合作，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出色地完成評(píng)估，得到了當(dāng)事人的認(rèn)可，使糾紛得以圓滿解決。 

  

       結(jié) 論 

    以上是筆者站在房地產(chǎn)估價(jià)師的角度提出了一些對(duì)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及防范的看法。但是，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要估價(jià)師個(gè)人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府主管部門共同努力，才能建立一個(gè)完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，為估價(jià)師的執(zhí)業(yè)營造一個(gè)安全的執(zhí)業(yè)環(huán)境。希望本文能夠起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及防范的關(guān)注與研究。

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