2025年房地產(chǎn)估價師考試時間定于11月8日至9日，現(xiàn)為大家整理了一些考試高頻知識點(diǎn)，今天的知識點(diǎn)是收益法的操作步驟，供大家復(fù)習(xí)檢測。

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1.選擇具體估價方法

報酬資本化法還是直接資本化法，或者同時選擇報酬資本化法和直接資本化法;選擇報酬資本化的，是選擇持有加轉(zhuǎn)售模式還是全剩余壽命模式。

報酬資本化法的公式：

(1)凈收益每年不變公式：

2.測算收益期或持有期

(1)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限相同。在這種情形下，收益期為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

(2)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，或者說土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

(3)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，或者說建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過

土地使用權(quán)剩余期限。兩種情況：

①出讓合同等約定土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物;——房地產(chǎn)價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值。

②出讓合同等未約定土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。——房地產(chǎn)價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點(diǎn)的價值。

3.測算未來收益

凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用

=應(yīng)收毛租金收人-收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用

=有效毛租金收入+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用

=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

4.確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)

報酬率=投資回報/所投入資金

=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

收益乘數(shù)=房地產(chǎn)價值價格/未來第一年的收益

5.計算收益價值

【例題·單選】某房地產(chǎn)估價師采用累加法求取報酬率，其中安全利率為 5%，投資風(fēng)險補(bǔ)償率為 1%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為 0.1%，投資帶來的優(yōu)惠率為 2%。則報酬率是( )。

A.4.1%

B.5.1%

C.5.9%

D.6.1%

【答案】A

【解析】報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。

【例題·單選】某商鋪建筑面積為 400m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為40 年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為 150 元/m2;運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的 35%;該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%。該商鋪的價值為( )萬元。

A.457.66

B.533.00

C.695.00

D.711.00

【答案】A

【解析】V=[(150×400×12)×(1-35%)/10%]×[1-1/(1+10%)40]=457.66(萬元)。

【例題·多選】收益法中確定報酬率的基本方法不包括()。

A.累加法

B.市場提取法

C.指數(shù)調(diào)整法

D.收益乘數(shù)法

E.投資報酬率排序插入法

【答案】CD

【解析】收益法中確定報酬率的基本方法有：累加法、投資報酬率排序插入法、市場提取法。

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2025《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》高頻考點(diǎn)

2025《房地產(chǎn)估價原理與方法》高頻考點(diǎn)

2025《房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》高頻考點(diǎn)

2025《土地估價基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》高頻考點(diǎn)

各科目2024年房地產(chǎn)估價師真題及答案解析

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