2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間定于11月8日至9日，現(xiàn)為大家整理了一些考試高頻知識(shí)考點(diǎn)，一起來(lái)進(jìn)行針對(duì)性復(fù)習(xí)吧~

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重點(diǎn)知識(shí)強(qiáng)記憶

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，考慮的方式主要有兩種：一是折現(xiàn)，二是計(jì)算投資利息。把折現(xiàn)方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱為動(dòng)態(tài)分析法，把計(jì)息方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱為靜態(tài)分析法。

1.動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別

(1)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值測(cè)算，靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額;

在動(dòng)態(tài)分析法中是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間及在該時(shí)間的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

(2)靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不需將它們折現(xiàn)到同一時(shí)間，而是直接相加減，但要計(jì)算各項(xiàng)支出的投資利息;

動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即要先把它們折現(xiàn)到同一時(shí)間(價(jià)值時(shí)點(diǎn))，然后再相加減。

(3)在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。

動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(即通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(即利潤(rùn)率)。

2.動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)

從理論上講，動(dòng)態(tài)分析法的測(cè)算結(jié)果較精確，測(cè)算過(guò)程相對(duì)復(fù)雜;靜態(tài)分析法的測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單，測(cè)算結(jié)果較粗略。

在實(shí)際估價(jià)中，動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果的精確程度，取決于現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的精確程度。

使動(dòng)態(tài)分析法的測(cè)算結(jié)果較精確，還需以下方面較為準(zhǔn)確：①后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng);②各項(xiàng)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值在未來(lái)何時(shí)發(fā)生;③各項(xiàng)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值在其發(fā)生時(shí)的金額。

經(jīng)典例題

1、【例題·單選】下列有關(guān)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯(cuò)誤的是( )。

A.動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果精確

B.靜態(tài)分析法測(cè)算過(guò)程相對(duì)復(fù)雜

C.動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算需要精確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的時(shí)間

D.靜態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果比較粗略

【答案】B

【解析】靜態(tài)分析法測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單。

2、【例題·單選】關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本

B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

C.靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中

D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)

【答案】C

【解析】在靜態(tài)分析方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。

3、【例題·多選】動(dòng)態(tài)分析法具體需要做到下列( )，才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

A.后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

B.各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

C.各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

D.銷售期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

E.運(yùn)營(yíng)期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

【答案】ABC

【解析】要使動(dòng)態(tài)分析法的測(cè)算結(jié)果較精確，還需以下 3 個(gè)方面的預(yù)測(cè)較準(zhǔn)確：(1)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng);(2)各項(xiàng)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值在未來(lái)何時(shí)發(fā)生;(3)各項(xiàng)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值在其發(fā)生時(shí)的金額。

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