2021年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點：估價中未考慮的因素及一些特殊處理

考點：估價中未考慮的因素及一些特殊處理

1.本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點市場狀況以及估價對象的現(xiàn)狀而言，并未考慮市場價格波動、稅費率的變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，使用者在運用本報告的結果時應予充分考慮。

2.估價對象至今只取得了1996年的主體驗收合格文件，尚未辦理《房屋所有權證》，本報告的估價結果未考慮辦理房屋所有權證可能發(fā)生的費用。

3.根據(jù)《國有土地使用證》(市東中外國用(95)字第××號)、《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓合同》(京房地出讓[合]字(95)第××號)和《建設工程規(guī)劃許可證》((95)規(guī)建字××號)記載，××區(qū)××大街××號院土地用途為商業(yè)辦公及公寓，總出讓金5396.85萬元，1號樓和2號樓總建筑面積45910㎡。由于北京××有限公司無法提供各個用途土地的出讓金額，在此我們根據(jù)總出讓金和總建筑面積測算出原土地出讓金均價為1175.53元/㎡(樓面地價5396.85÷45910)，并以此為假設前提計算估價對象因用途改變而需補交的出讓金額，若改變建設用途確需補交土地出讓金，具體金額應依據(jù)北京市地價評審委員會審定結果為準。

4.由于對估價對象建成寫字樓的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及續(xù)建成本的測算，采用清華大學建筑設計院出具的設計方案要點及估算表作為此次估價依據(jù)。本次測算是設定其在規(guī)劃上許可、技術上可行前提下進行的。

估價的限制條件

1.本報告估價結果為2006年5月21日的市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應的調整。如使用本報告估價結果的時間與報告的估價日期相差12個月或以上，我公司對應用此結果給有關方面造成的損失不承擔任何責任。

2.本報告僅為委托人進行投資提供價格參考依據(jù)，如果改變估價目的或若用于其他用途對使用者造成的損失，我公司不承擔任何責任。

3.委托人和北京××有限公司所提供的資料是此次估價的重要依據(jù)，注冊房地產(chǎn)估價師未向政府有關部門核實和查證，對于該資料的真實性和準確性由委托人負責，對由此而引起的后果及相關責任，我公司不承擔任何責任。

4.報告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計算得出，由于在報告中計算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整，因此，可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結果及最終評估結論的準確性。

5.本報告和估價結果的使用權歸委托人所有，本公司對估價結果有最終解釋權。

6.未經(jīng)我公司允許，本估價報告全部或部分內容不得公開發(fā)表。

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