2021房估師考試《理論與方法》考點：最高最佳利用原則

考點：最高最佳利用原則

1.最高最佳利用，法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大的合理、可能的利用。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。

市場價值評估不僅要遵循合法原則，還要遵循最高最佳利用原則(關(guān)鍵考點)。

最高最佳利用必須同時滿足4個條件：①法律上允許;②技術(shù)上可能;③財務(wù)上可行;④價值最大化。最高最佳利用，是在法律法規(guī)、城市規(guī)劃和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。

最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：

合法，不一定是最高最佳利用;最高最佳利用，一般是合法的。

最高最佳利用狀況的確定方法，是先盡可能地設(shè)想出估價對象的各種潛在的利用，然后從下列4個方面依序分析、篩選或判斷確定：

(1)法律上是否允許。

(2)技術(shù)上是否可能。

(3)財務(wù)上是否可行。評價指標有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

(4)價值是否最大化。參見教材P166。

2.三大經(jīng)濟學(xué)原理

①收益遞增遞減原理

第一種投入產(chǎn)出關(guān)系——收益遞減規(guī)律，也稱為報酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理：假定僅有一種投入量可變，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的，但當這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。如土地上施化肥。

第二種投入產(chǎn)出關(guān)系—規(guī)模收益或規(guī)模報酬規(guī)律：假定以相同的比例來增加所有的投入量，產(chǎn)出量的變化有三種可能：(1)規(guī)模收益不變——產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)規(guī)模收益遞增——產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)規(guī)模收益遞減——產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴大規(guī)模時，先后經(jīng)過規(guī)模收益遞增階段，規(guī)模收益不變階段，規(guī)模收益遞減階段。

②均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

建筑物與土地的組合四種情況：

——空地VL

——空地上有一與其組合為最高最佳利用的建筑物V=VL+VB

——空地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆除費用

——空地上有一過大規(guī)模或過高檔次的建筑物V=VB-功能折舊額

③適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。

“內(nèi)部-均衡，內(nèi)外部-適合”

適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳利用。

五種估價前提：

(1)維持現(xiàn)狀前提

現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值≥(新房地產(chǎn)價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤)。

現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的財務(wù)上可行的條件是：

現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值≥(新房地產(chǎn)價值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤)。

(2)更新改造前提

(更新改造后的房地產(chǎn)價值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值。

(3)改變用途前提

(新用途下的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值。

(4)改變規(guī)模前提

(改變規(guī)模后的房地產(chǎn)價值-改變規(guī)模的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)規(guī)模下的房地產(chǎn)價值。

(5)重新開發(fā)前提

(重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。

(6)上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。

把各種可行前提比較后做出最高最佳利用的判斷與選擇。

掌握基本原理——成本收益原理。更新、改變、開發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。

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