2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》教材講義:第一章第二節(jié)
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第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險
第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊
房地產(chǎn)投資的形式,通?煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類,不同的房地產(chǎn)投資形式各有利弊。
房地產(chǎn)直接投資(考點)(資金所有者=資金使用者)
房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程,參與有關(guān)管理工作,包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。
我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計中,房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資,包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。
房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時,短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。
【2011年試題】房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的( )。
A.增量供給
B.存量供給
C.潛在供給
D.總量供給
答案:A 見教材P10
【2008年試題】房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資,它形成了房地產(chǎn)市場的增量供給。( )
答案:×
見教材P10
解析:屬于中短期投資。
【2007年試題】當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或( )時,短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。
A.出售
B.抵押
C.轉(zhuǎn)讓
D.經(jīng)營
【答案】D
【解析】見教材P10
房地產(chǎn)置業(yè)投資,是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn),以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房、在建工程或純土地),也可以是市場上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。
房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個:一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要,即自用(消費或經(jīng)營);二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者,獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點,是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)時,可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益。
【2010年試題】相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資,關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法,正確的有( )。
A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)
B.置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資
C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)
D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營
E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者
【答案】ACDE
【解析】見教材P10、11
二、房地產(chǎn)間接投資(考點)(資金所有者≠資金使用者)
房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為,間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。
(一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券
房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資,有首次公開發(fā)行(1PO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資行為,不僅解決了企業(yè)發(fā)展面臨的資金短缺問題,也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機會,使其分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為房地產(chǎn)間接投資者。
(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金
房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。
投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性:第一,收益相對穩(wěn)定,因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二,REITs投資的流動性很好,投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,因為REITs股份可在主要的證券交易所交易,這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。
按資產(chǎn)投資的類型劃分,REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。
(三)購買住房抵押支持證券
住房抵押貸款證券化,是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。
【2005年試題】房地產(chǎn)間接投資的形式主要有( )。
A.投資房地產(chǎn)投資信托基金
B.購買住房抵押支持證券
C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券
D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營
E.購買土地進行開發(fā)
答案:ABC
【2009年試題】房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益,因此往往成為大型機構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。( )
答案:×
【解析】見教材P12。
解析:是個人投資者以及大型機構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。
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三、房地產(chǎn)投資的利弊
(一)房地產(chǎn)投資之利
1.相對較高的收益水平
房地產(chǎn)開發(fā)投資中,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率超過20%,在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿的情況下,其權(quán)益投資收益率會更高。房地產(chǎn)置業(yè)投資中,考慮到持有期內(nèi)的增值收益,每年實現(xiàn)10%~12%的權(quán)益收益率也比較容易做到。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說,收益水平是較高的。
2.易于獲得金融機構(gòu)的支持
由于可以將房地產(chǎn)作為抵押物,所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構(gòu)的支持,金融機構(gòu)可以提供的貸款價值比例也相當(dāng)高,一般可以達到70%~90%,而且常常還能為借款人提供利率方面的優(yōu)惠。
3.能抵消通貨膨脹的影響(考點、難點)
通貨膨脹是反映一個經(jīng)濟體總體價格上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時,通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹(Expected Inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。有關(guān)研究成果表明,房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹,尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。
由于存在通貨膨脹,房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升,從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升,所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)的使用價值不變,所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。
史家解讀:上述說法歸納為一點:存在通貨膨脹是房地產(chǎn)投資具有增值性的前提,但不是投資具有保值性的前提。而理論教材的說法是“通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上漲不是房地產(chǎn)的自然增值而是保值”(詳見理論教材66頁),建議:考開發(fā)以本教材說法為準(zhǔn),考理論以理論教材為準(zhǔn)。
從中國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看,房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。
房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點,正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如,美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%,與抵押貸款利率基本相當(dāng),但由于房地產(chǎn)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%~6%的凈增長,所以投資者得到的實際投資收益率是10%~12%,大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性,還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳投資持有期,以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。
【2006年試題】房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。( )
答案:×
解析:可以抵消通貨膨脹的影響。見教材P14。
4.提高投資者的資信等級
擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。
(二)房地產(chǎn)投資之弊
除了變現(xiàn)性差以外,房地產(chǎn)投資的其他一些缺點包括:
1.投資數(shù)額巨大
2.投資回收期較長
3.需要專門的知識和經(jīng)驗
本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。
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