2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》教材講義:第一章第一節(jié)
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第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)
第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資
一、投資概述
(一)投資的概念
投資是指經(jīng)濟(jì)主體(個(gè)人或單位)以獲得未來資金增值或收益為目的,預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨铮?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。在商品經(jīng)濟(jì)中,投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
(二)投資的分類
投資活動(dòng)非常復(fù)雜,可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的幾種主要分類如下:
1.短期投資和長期投資(考點(diǎn))(2004、2006、2007、2008、2010、2011年考點(diǎn),考試類型為單選、多選和判斷)
按投資期限或投資回收期長短,可將投資分為短期投資和長期投資。預(yù)期在短期(通常是一年內(nèi))能收回的投資,屬于短期投資。長期投資是指投資期限在一年以上的投資。一般說來,短期投資資金周轉(zhuǎn)快,流動(dòng)性好,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,但收益率也較低。長期投資回收期長,短期變現(xiàn)能力較差,風(fēng)險(xiǎn)較高,但長期的盈利能力強(qiáng)。
選擇短期投資還是長期投資,主要取決于投資者的投資偏好。
【2010年試題】一般來說,與長期投資相比,短期投資( )。
A.風(fēng)險(xiǎn)較大
B.收益率較高
C.流動(dòng)性較好
D.投資回收期較長
答案:C
2.直接投資和間接投資
按投資人能否直接控制其投資資金,可將投資分為直接投資和間接投資。直接投資的特點(diǎn)是資金所有者和資金使用者為同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)。間接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息,但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況。間接投資的主要特點(diǎn)是資金所有者和資金使用者分離,在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志。
3.金融投資和實(shí)物投資
按投資對(duì)象存在形式的不同,可將投資分為金融投資和實(shí)物投資。金融投資是指投資者為獲取預(yù)期收益,預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。實(shí)物投資是指投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè),預(yù)先墊付貨幣或其他資源(有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn))以形成實(shí)物資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。實(shí)物投資大致可分為固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資等。金融投資與實(shí)物投資的主要區(qū)別在于:前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的,后者通過投資直接實(shí)現(xiàn)社會(huì)積累。
4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資
按投資的經(jīng)濟(jì)用途,可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。生產(chǎn)性投資是指投入到生產(chǎn)、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域,形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資。它一般又分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性投資通過循環(huán)和周轉(zhuǎn),不僅能收回投資,而且能實(shí)現(xiàn)投資的增值和積累。非生產(chǎn)性投資是指投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域,形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。其中,對(duì)學(xué)校、政府辦公樓、國防工程、社會(huì)福利設(shè)施等的投資不能收回,是純消費(fèi)投資,其再投資依靠社會(huì)積累。
此外,投資還可以按照國內(nèi)投資和國際投資等多種方式進(jìn)行分類。房地產(chǎn)投資領(lǐng)域幾乎涉及到了各種投資形式,尤其是房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新與發(fā)展,使得傳統(tǒng)上不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的短期投資、間接投資和金融投資形式越來越得到普遍的應(yīng)用。
(三)投資的特性
(1)投資是一種經(jīng)濟(jì)行為。從靜態(tài)的角度來說,投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金;從動(dòng)態(tài)的角度來說,投資則是為了獲得未來收益的經(jīng)濟(jì)行為。
(2)投資具有時(shí)間性。即投入的價(jià)值或犧牲的消費(fèi)是現(xiàn)在的,而獲得的價(jià)值或消費(fèi)是將來的,也就是說,從現(xiàn)在支出到將來獲得收益,總要經(jīng)過一定的間隔,表明投資是一個(gè)行為過程。一般來說,這個(gè)過程越長,未來收益的獲得越不穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)就越大。
(3)投資目的是獲取收益。投資活動(dòng)是以犧牲現(xiàn)在價(jià)值為手段,以賺取未來價(jià)值為目標(biāo)。未來價(jià)值超過現(xiàn)在價(jià)值,投資者方能得到正收益。投資收益可以是利潤、利息、股息等各種形式的收入,可以是資本利得,也可以是資本金增值,還可以是各種資產(chǎn)或權(quán)利。
(4)投資具有風(fēng)險(xiǎn)性,F(xiàn)在投入的價(jià)值是確定的,而未來可能獲得的收益是不確定的,這種收益的不確定性即為投資風(fēng)險(xiǎn)。
(四)投資的作用
1.投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力
2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)
3.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高
4.投資有利于國家的社會(huì)穩(wěn)定和國際交往
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二、房地產(chǎn)投資概述
(一)房地產(chǎn)投資的概念(2006年考點(diǎn))
房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的,預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨,直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。
【2006年試題】投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是( )。
A.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益
B.獲取房地產(chǎn)未來收益
C.直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)
D.間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)
答案:B
解析:投資是為了獲取未來價(jià)值而犧牲現(xiàn)在價(jià)值。
(二)房地產(chǎn)投資的分類(考點(diǎn))
房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外,還可以按照如下標(biāo)準(zhǔn)分類。
1.按投資主體劃分(2011年考點(diǎn))
根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同,房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非盈利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資。不同投資主體的投資目的有顯著差異,政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益,如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等。企業(yè)投資和個(gè)人投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益,如寫字樓投資、商品住房投資等。
【2011年試題】商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資,無論何種類型的房地產(chǎn)投資,其目的都是為了營利。( )
答案:×
解析:保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益。
2.按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分(2011年考點(diǎn))
根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同,可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。房地產(chǎn)業(yè)的中介服務(wù)和物業(yè)管理活動(dòng)等也涉及投資行為,但通常不屬于房地產(chǎn)投資研究的范疇。
【2011年試題】下列房地產(chǎn)投資形式中,屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有( )。
A.居住物業(yè)開發(fā)投資
B.商業(yè)物業(yè)投資
C.土地開發(fā)投資
D.房地產(chǎn)開發(fā)投資
E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資
答案:CDE
解析:根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同,可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A、B選項(xiàng)屬于按物業(yè)類型來劃分的,按物業(yè)類型來劃分除AB選項(xiàng)外,還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資共5項(xiàng)。
3.按物業(yè)類型劃分(2007、2008、2009、2010、2011、2012年考點(diǎn),考試類型為單選、多選)
按照物業(yè)用途類型劃分,房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。
(1)居住物業(yè)投資
居住物業(yè)是指供人們生活居住的房地產(chǎn),包括公共住房和商品住房。公共住房中,又可細(xì)分為面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的經(jīng)濟(jì)適用住房、以及面向中等收入家庭的限價(jià)商品住房和公共租賃住房等多種類型。商品住房中,又可細(xì)分為普通住宅、高檔住宅、公寓和別墅等。
居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資,將建成后的住房出售給購買者,而購買者大都是以滿足自用為目的,也有少量作為投資,出租給租戶使用。居住物業(yè)的市場最具潛力,投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。
值得指出的是,隨著政府住房保障制度的完善以及公共住房需求的增加,通過與政府部門或機(jī)構(gòu)合作開發(fā)建設(shè)公共住房用于出租或出售,將逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)投資者的重要投資選擇。
(2)商用物業(yè)投資
商用物業(yè)又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè),是指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn),包括寫字樓、零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心等)和出租公寓等。
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,商用物業(yè)投資的開發(fā)—出售模式,即將建成后的商用物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售的模式越來越缺乏生命力,而開發(fā)—持有或整體出售給機(jī)構(gòu)資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢(shì)。由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值,因而更適合作為長期投資,且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。
商用物業(yè)交易涉及的資金數(shù)額巨大,所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。
【2012年試題】關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法,正確的有( )。
A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢(shì)
B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行
C.區(qū)位選擇對(duì)商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性
D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資
E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益
答案:BC
解析:A選項(xiàng),開發(fā)—持有或整體出售給機(jī)構(gòu)資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢(shì)。D、E選項(xiàng),由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值,因而更適合作為長期投資。
【2008年試題】下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中,正確的有( )。
A.能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流
B.分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式
C.適合于長期投資
D.常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易
E.位置對(duì)其有著特殊的重要性
答案:ACDE
解析:隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,商用物業(yè)投資的開發(fā)—出售模式,即將建成后的商用物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售的模式越來越缺乏生命力,而開發(fā)—持有或整體出售給機(jī)構(gòu)資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢(shì)。
(3)工業(yè)物業(yè)投資
工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間的房地產(chǎn),包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。工業(yè)物業(yè)投資既有開發(fā)一出售市場,也有開發(fā)一持有出租經(jīng)營市場。用于出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
一般來說,重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計(jì)需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要,通常只適合特定用戶使用,因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業(yè)的發(fā)展,傳統(tǒng)的以自用為主的倉儲(chǔ)用房也越來越多地用于出租經(jīng)營,成了工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。
(4)酒店和休閑娛樂設(shè)施投資
酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供人住空間的建筑,包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。嚴(yán)格的說,這類物業(yè)投資也屬于商用物業(yè)投資,但其在經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)上的特殊性,又使得其成為一種獨(dú)立的物業(yè)投資類型。對(duì)酒店和休閑娛樂設(shè)施而言,其開發(fā)投資活動(dòng)和經(jīng)營管理活動(dòng)的關(guān)聯(lián)更加密切。以酒店為例,在其初始的選址和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,負(fù)責(zé)未來運(yùn)營管理的酒店管理公司就會(huì)成為開發(fā)隊(duì)伍的重要成員。
(5)特殊物業(yè)投資
特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn),包括汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場交易很少,這類物業(yè)投資多屬長期投資,投資者靠日常經(jīng)營活動(dòng)的收益來回收投資、賺取投資收益。
【2008年試題】下列物業(yè)中,屬于特殊物業(yè)的是( )。
A.在建工程
B.車站
C.購物中心
D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)
答案:B
解析:物殊物業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府的特殊許可。
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(三)房地產(chǎn)投資的八個(gè)特性(重要考點(diǎn))
受制于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、壽命周期長、異質(zhì)性和弱流動(dòng)性等特性,形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。
1.區(qū)位選擇異常重要
是由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定的。一宗房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低,不僅受其當(dāng)前租金或價(jià)格水平的影響,而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等因素密切相關(guān)。
2.適于進(jìn)行長期投資(長期性)
是由房地產(chǎn)的壽命周期長決定的。土地不會(huì)毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上,而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此,房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。
房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說,其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開始,在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下,出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用,即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始,到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時(shí)間。
自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說,當(dāng)物業(yè)維護(hù)費(fèi)用高到不能用其所得租金收入支付時(shí),干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是,如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好,其較長的自然壽命可以使投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命,因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造,改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型,投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資,繼續(xù)獲取可觀的收益。
【2012年試題】收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn),是地上建筑物( )之日。
A.開始施工
B.竣工
C.登記
D.開始營業(yè)
答案:B
【2011年試題】房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析,錯(cuò)誤的是( )。
A.土地不會(huì)毀損
B.地上建筑物有耐久性
C.變現(xiàn)性差
D.土地使用權(quán)年限較長
答案:C
【2009年試題】對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說,從建筑物竣工之日算起,在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下,凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為( )。
A.設(shè)計(jì)壽命
B.經(jīng)濟(jì)壽命
C.法定壽命
D.自然壽命
答案:B
3.需要適時(shí)的更新改造投資(適應(yīng)性)
投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,以適應(yīng)市場環(huán)境的變化。這種調(diào)整不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益,還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。
按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整或改進(jìn)房地產(chǎn)的使用功能可以極大地增加對(duì)租戶的吸引力。對(duì)投資者來說,如果不愿意進(jìn)行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差,則意味著投資者會(huì)面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
【2006年試題】投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)(例如,在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等),體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資( )的重視。
A.變現(xiàn)性差
B.需要適時(shí)的更新改造投資
C.易受政策影響性
D.專業(yè)管理依賴性
答案:B
4.(投資價(jià)值難以判斷)易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)(投資價(jià)值不確定性)
是由房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定的。由于每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致,這就為房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難,使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。而且相同市場價(jià)值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價(jià)值。
5.變現(xiàn)性差
是由房地產(chǎn)的弱流動(dòng)性決定的。變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。
【2007年試題】買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易,這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的( )。
A.不可移動(dòng)性
B.適應(yīng)性
C.弱流動(dòng)性
D.相互影響性
答案:C
6.易受政策影響(政策影響性)
是由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定的。房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。
7.依賴專業(yè)管理(專業(yè)管理依賴性)
房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。
8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移(相互影響性)
房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資,能顯著提高附近房地產(chǎn)投資的價(jià)值和收益水平。能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者,都獲得了較大的成功。
【2009年試題】地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高,這說明房地產(chǎn)投資具有( )的特性。
A.變現(xiàn)性差
B.易受政策影響
C.依賴專業(yè)管理
D.效益外溢和轉(zhuǎn)移
答案:D
(四)房地產(chǎn)投資的作用
從投資者的角度看,由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性,此外,投資者通過房地產(chǎn)投資,還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)。
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