2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第二章考點：房地產(chǎn)狀況描述

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第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況描述

一、房地產(chǎn)基本狀況描述

對房地產(chǎn)基本狀況的描述，應(yīng)簡要說明下列方面：

(1)名稱：說明估價對象的名字。例如，估價對象為××小區(qū)××樓(幢、棟)××門(單元)××號住宅，××商場，××大廈，××酒店，××項目用地。

(2)坐落：說明估價對象的具體地點。例如，估價對象位于××市××區(qū)××路(大街、大道)××號。

(3)范圍：說明估價對象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)。

(4)規(guī)模：對于土地，說明土地面積。例如，估價對象土地面積××平方米(公頃)。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、營業(yè)面積、可出租面積。例如，估價對象房屋的建筑面積××平方米。旅館還要說明客房數(shù)或床位數(shù)，餐館還要說明同時可容納用餐人數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)，停車場還要說明車位數(shù)。倉庫一般是說明體積。

(5)用途：說明估價對象的規(guī)劃用途、設(shè)計用途、登記用途和實際用途。

(6)權(quán)屬：對于土地，主要說明是國有土地還是集體土地，土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人;對于國有建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明是劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)，還是出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)、租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)、作價出資或者入股國有建設(shè)用地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)。對于房屋所有權(quán)，主要說明房屋所有權(quán)人。

二、房地產(chǎn)實物狀況描述

對房地產(chǎn)實物狀況的描述，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。

(一)土地實物狀況描述

對土地實物狀況的描述，主要說明下列方面;

(1)土地面積：單位通常采用平方米(m2)，面積較大的土地，單位通常采用公頃(hm2)。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，通常要說明規(guī)劃總用地面積以及其中建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。

(2)土地形狀：通常用文字并附圖來說明。每塊土地都是一個封閉多邊形，對其形狀描述如：形狀規(guī)則、形狀不規(guī)則、正方形、長方形、狹長等�？捎脕碚f明土地形狀的圖有宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。

(3)地形、地勢：說明是平地還是坡地，與相鄰?fù)恋�、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

(4)地質(zhì)：說明地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質(zhì)會對人工基礎(chǔ)有侵蝕作用，有些含有特殊成分的地下水可導(dǎo)致疾病)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象(如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土)等。

(5)土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。

(6)土地開發(fā)程度：說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和地塊內(nèi)的場地平整程度，即通常所說的是“三通一平”還是“五通一平”、“七通一平”及其具體內(nèi)容等。

(7)其他。

臨街商業(yè)用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。

農(nóng)用地還要說明氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

(二)建筑物實物狀況描述

對建筑物實物狀況的描述，主要說明下列方面：

(1)建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積或體積、開間、進深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等。面積方面有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積等。旅館通常還要說明客房數(shù)或床位數(shù)以及不同標(biāo)準(zhǔn)的客房或床位數(shù)，餐館還要說明同時可容納用餐人數(shù)或者座位數(shù)、餐桌數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)，停車場還要說明車位數(shù)，倉庫一般要說明其體積。

開間即房間的寬度，是指房屋內(nèi)相鄰兩個橫向定位墻體之間的距離;進深即房間的長度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離;室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷�間的垂直距離。

層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)(其中地上層數(shù)和地下層數(shù))和總高度。建筑物通常根據(jù)總層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的：1～3層為低層住宅;4～6層為多層住宅;7～9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層(但不包括總高度超過24m的單層建筑);總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

(2)建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。一般分為：①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。

如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為：①鋼結(jié)構(gòu);②混凝土結(jié)構(gòu)(包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等);③砌體結(jié)構(gòu)(包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu));④木結(jié)構(gòu);⑤塑料結(jié)構(gòu);⑥薄膜充氣結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，可分為：①墻體結(jié)構(gòu);②框架結(jié)構(gòu);③深梁結(jié)構(gòu);④筒體結(jié)構(gòu);⑤拱結(jié)構(gòu);⑥網(wǎng)架結(jié)構(gòu);⑦空間薄壁結(jié)構(gòu)(包括折板結(jié)構(gòu));⑧懸索結(jié)構(gòu);⑨艙體結(jié)構(gòu)。

(3)設(shè)施設(shè)備：說明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)狻㈦娞�、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置情況(有或無)及性能。

(4)裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。

(5)空間布局：說明空間分區(qū)以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶型圖等來說明。

(6)防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。

(7)外觀：說明外立面風(fēng)格等，并附外觀照片來說明。

(8)新舊程度：說明建成時間、設(shè)計使用年限、維護情況和完損狀況等。建成時間最好說明竣工日期;設(shè)計使用年限是指設(shè)計規(guī)定的建筑物的結(jié)果或結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在正常施工、正常使用和正常維護下不需要進行大修即可按其預(yù)定目的使用的時間。由此還可以說明建筑物的年齡和剩余壽命。維護情況和完損狀況說明基礎(chǔ)穩(wěn)固性、沉降情況，墻面、地面、門窗等的破損情況等。

(9)其他：說明可間接反映建筑物實物狀況的有關(guān)情況，如建設(shè)單位(如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))、建筑師和設(shè)計單位、建筑施工單位、工程監(jiān)理單位等的名稱或者姓名、資質(zhì)或資格、信譽、品牌等。對于在建工程或期房，還要說明其工程進度(例如是基礎(chǔ)某層、正負(fù)零，還是結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂?shù)?、預(yù)計竣工日期、交付日期等。

三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述

對房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，一般先分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。

(一)土地權(quán)益狀況描述

對土地權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：

(1)土地所有權(quán)狀況：說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權(quán)由誰行使。例如，估價對象土地為農(nóng)民集體所有，由××村集體經(jīng)濟組織(××村民委員會、××村民小組、××鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織)代表集體行使所有權(quán)。

(2)土地使用權(quán)狀況：

①說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。對于建設(shè)用地使用權(quán)，說明是劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)，還是出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)。對于出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明土地使用期限及起止日期、剩余期限、續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定，到期后對收回的建筑物是否予以補償?shù)取?/p>

②說明是單獨所有還是共有。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。

(3)土地使用管制情況：說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，主要說明規(guī)劃條件，包括：①土地用途;②容積率或建筑控制規(guī)模;③建筑高度;④建筑密度;⑤綠地率;⑥其他要求，例如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。

(4)土地利用現(xiàn)狀：說明土地上是否有房屋、林木等土地附著物。

(5)出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

(6)他項權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等。

(7)其他特殊情況：說明①土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)是否不明確或者歸屬有爭議。②土地取得手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時用地或違法占地。為臨時用地的，批準(zhǔn)期限是多長，是否已超過了批準(zhǔn)期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

(二)建筑物權(quán)益狀況描述

對建筑物權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：

(1)房屋所有權(quán)狀況：

①說明房屋所有權(quán)人。

②說明房屋所有權(quán)是單獨所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。

(2)出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

(3)他項權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。

(4)其他特殊情況：說明①房屋所有權(quán)是否不明確或者歸屬有爭議。②房屋建設(shè)手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時建筑或違法建筑。為臨時建筑的，批準(zhǔn)的使用期限是多長，是否已超過批準(zhǔn)的使用期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

(5)其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素。

四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述

(一)位置描述

對位置的描述，主要說明下列方面：

(1)坐落：除了說明具體地點，還應(yīng)附位置圖。例如，估價對象位于××市××區(qū)××路(大街、大道)××號，具體位置見位置圖。

(2)方位：說明估價對象在某個較大區(qū)域(如所在城市)中的方向和位置，以及在某個較小區(qū)域(如所在住宅小區(qū)、十字路口)中的方向和位置。例如，估價對象位于××市××部(中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部)，××路口××角(東北角、東南角、西南角、西北角)，××路(大街、大道)××側(cè)(東側(cè)、西側(cè)，南側(cè)、北側(cè))。

(3)與相關(guān)場所的距離：說明估價對象與其相關(guān)的主要場所的距離。例如，估價對象離市中心××公里，離火車站××公里，離機場××公里。

(4)臨街狀況：說明估價對象是否臨街(路)，臨什么樣的街(路)，是如何臨街(路)的。

(5)朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向，坡地從高到低的方向。例如，估價對象建筑物坐北朝南;坐東朝西。

(6)樓層：當(dāng)估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在房屋的總層數(shù)及其所在的樓層。例如，估價對象位于××層住宅樓的地上××層(底層、頂層);××層大廈的地上××層;××層商場的地上(地下)××層。在說明估價對象所在樓層時，說明其所在房屋的總層數(shù)是很必要的。估價結(jié)果差別大。

(二)交通條件描述

對交通的描述，主要說明下列方面：

(1)道路狀況：說明附近有幾條道路，到達(dá)這些道路的距離，各條道路的路況(如道路等級、路面狀況、交通流量)。

(2)出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輪渡等公交線路的數(shù)量，到達(dá)公交站點(如公共汽車站、地鐵站等)的距離，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽車經(jīng)過，距離公共汽車站約××米(步行約××分鐘)，平均每隔10分鐘有一輛公共汽車通過。

(3)交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的情況。

(4)停車方便程度：說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。

(5)交通收費情況：說明相關(guān)交通工具票價，有無過路費、過橋費、停車費及其收費標(biāo)準(zhǔn)等。

(三)外部配套設(shè)施描述(與內(nèi)部配套設(shè)施區(qū)別)

對外部配套設(shè)施的描述，包括外部基礎(chǔ)設(shè)施和外部公共服務(wù)設(shè)施兩大方面：

(1)外部基礎(chǔ)設(shè)施：說明道路、給水、排水(雨水、污水)、電力、通信(如電話、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視)、燃?xì)狻⒐�熱等設(shè)施的完備程度。

(2)外部公共服務(wù)設(shè)施：說明一定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)、金融郵電、教育(如幼兒園、中小學(xué))、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化、體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。

(四)周圍環(huán)境描述

對周圍環(huán)境的描述，通常用文字并附照片說明下列方面：

(1)自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無空氣、噪聲、水、輻射、固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，特別需要說明周邊有無高壓輸電線路、無線電發(fā)射塔、垃圾站、公共廁所等。

(2)人文環(huán)境：說明估價對象所在地區(qū)的聲譽、居民特征(如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。

(3)景觀：說明有無水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景等。