2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第二章考點:房地產(chǎn)的種類
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第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類
根據(jù)不同的需要,按照不同的標(biāo)準(zhǔn),從不同的角度對房地產(chǎn)進(jìn)行分類。
一、按立法用語劃分的種類
《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》中的提法,分為:土地、房屋、其他不動產(chǎn)。
二、按用途劃分的種類(10類)
居住房地產(chǎn);體育和娛樂房地產(chǎn);
商業(yè)房地產(chǎn);工業(yè)房地產(chǎn);
辦公房地產(chǎn);農(nóng)業(yè)房地產(chǎn);
旅館房地產(chǎn);特殊用途房地產(chǎn);
餐飲房地產(chǎn);綜合用途房地產(chǎn)。
三、按開發(fā)程度劃分的種類(5類)(掌握)
(1)生地——無基礎(chǔ)設(shè)施;
(2)毛地——有基礎(chǔ)設(shè)施+未拆遷;
(3)熟地——完善的基礎(chǔ)設(shè)施+場地平整可直接建造建筑物;生熟程度不同,有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三種情況。
(4)在建工程——已開工但尚未建成,不具備使用條件的項目(包括緩建工程)。
緩建工程也是在建工程
判定是否為在建工程,以是否完成工程竣工驗收為標(biāo)志。
(5)現(xiàn)房——已建造完成+可直接使用。
【重點】熟地的類型(掌握)
都是指場地平整,三通指水、電、路;五通指水(供水和排水)電、路再加上通信;七通再加上供熱和燃?xì)狻?/p>
記憶竅門:三通最簡單,都知道;
記七通,七和氣,音通,再就是熱力,熱力是基礎(chǔ)設(shè)施中較高的要求,南方地區(qū)可以不要求供應(yīng)熱力,所以在七通中。記“七氣熱”。
四、按實物形態(tài)劃分的種類(9類)(假設(shè)開發(fā)法中用到,起點狀態(tài),終點狀態(tài))
(1)土地——分為空地和有建筑物的土地;
(2)建筑物——分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物;
(3)土地與建筑物的綜合體;
■土地+現(xiàn)房
■土地+在建工程
(4)房地產(chǎn)的局部;
(5)未來狀況下的房地產(chǎn)——期房;
(6)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)——如已拆除和完全損毀的房屋;
(7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分;
如,建筑物的裝飾裝修部分;再如,不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的價值減損。
(8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn);
(9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。
五、按權(quán)益狀況劃分的種類(20類,考試中密集出題的重點)
(1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征) 房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)為單獨所有,沒有出租,未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利,不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款,未被人民法院查封,房地產(chǎn)開發(fā)過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全,產(chǎn)權(quán)明確等。
(2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn),如以房改成本價購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房。
(3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn),如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)房地產(chǎn),農(nóng)村村民住宅等。
干凈的含義:產(chǎn)權(quán)完整,沒有瑕疵
(4)共有的房地產(chǎn)。按份共有和共同共有。
共有與單獨所有相比,是單個共有人不能自作主張,其權(quán)利要受其他共有人的制約,包括:
①處分共有的房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,除非共有人之間另有約定。
②按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額,但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
③因共有的房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù),在對外關(guān)系上,共有人承擔(dān)連帶債務(wù),除非法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債務(wù)關(guān)系。
④對共有的房地產(chǎn)作重大修繕,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,除非共有人之間另有約定。
⑤共有人按照約定管理共有的房地產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的,各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。
(5)部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)(現(xiàn)在的提法是“共有產(chǎn)權(quán)”)。典型的是以房改標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房。這種產(chǎn)權(quán)的住房可以繼承和出售,但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán),售房的收入在扣除有關(guān)稅費后,按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配,F(xiàn)在提倡原按房改標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房補(bǔ)足到房改成本價轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。
(6)有租約限制的房地產(chǎn)。
(7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán),例如允許他人通行,《物權(quán)法》稱之為“供役地”。
(8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。即已抵押的房地產(chǎn),通常稱為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下,可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的,不影響抵押權(quán),受讓人處于抵押人的地位。
(9)有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。
《合同法》第二百八十六條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”
2002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》 (法釋[2002]16號)規(guī)定:“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定,認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。
三、建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用,不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失(因為這部分損失可以找發(fā)包人索賠)。”
拖欠形式有:拖欠施工方價款,拖欠銀行價款。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。
(工程承包款,和購房款。為了保護(hù)建筑市場、房地產(chǎn)市場正常秩序)
(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十六條規(guī)定,房屋征收范圍確定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費的行為;違反規(guī)定實施的,不予補(bǔ)償。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年8月15日建設(shè)部令第98號發(fā)布)第八條規(guī)定,已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn),不得設(shè)定抵押。
(11)被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。
(12)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。例如,沒有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或者《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)。
(13)房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)。
(14)臨時用地或者臨時建筑的房地產(chǎn)。又可分為未超過批準(zhǔn)期限的臨時用地、臨時建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時用地、臨時建筑。
(15)違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn)。
(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)。
(17)地役權(quán)。
(18)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。
(19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。又可分為地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)。例如,可在其上加蓋房屋或樹立廣告牌的屋頂。
(20)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。某些包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn),例如包含特許經(jīng)營權(quán)的汽車加油站,根據(jù)估價目的,有時需要評估其包含無形資產(chǎn)在內(nèi)的價值,有時需要評估不包含無形資產(chǎn)的價值,或者將其中的無形資產(chǎn)價值從房地產(chǎn)價值中分離出來。
六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類
房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式,分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)四類。
銷售——可采用比較法;
出租——可采用收益法(收益——租金);
自營——可采用收益法(收益——經(jīng)營利潤);
自用——主要用成本法。
七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類
收益性房地產(chǎn):指能直接產(chǎn)生租賃收益或者其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn),包括住宅、商店、寫字樓、旅館、飯館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。
非收益性房地產(chǎn):指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn),例如行政辦公樓、教堂、寺廟等。
在實際估價中,判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn),不是看該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益,而是看該類房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力(客觀收益能力)。例如,某套公寓目前尚未出租而空置著,無經(jīng)濟(jì)收益,但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。
因為相似的公寓在大量出租而直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益,該尚未出租的公寓的收益可以通過與其相似的公寓的收益采用“比較法”求取。
收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價,非收益性房地產(chǎn)難以采用收益法估價。
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