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2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第五章教材考點:房地產(chǎn)廣告

更新時間:2018-07-11 09:19:16 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽47收藏18

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第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理

房地產(chǎn)廣告:

為了規(guī)范廣告活動,保護消費者的合法權益,促進廣告業(yè)的健康發(fā)展,維護社會經(jīng)濟秩序,2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議修訂《廣告法》,自2015年9月1日施行!稄V告法》對房地產(chǎn)廣告及其法律責任作出了規(guī)定!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)也對房地產(chǎn)廣告宣傳作出了相應的規(guī)定。2015年12月24日,國家工商行政管理總局公布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》(國家工商行政管理總局令第80號),規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的房地產(chǎn)項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告行為,但不適用居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告。該規(guī)定自2016年2月1日起施行。

(一)房地產(chǎn)廣告應當遵守的原則

房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確,符合社會主義精神文明建設要求,不得欺騙和誤導公眾。未取得商品房預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目,不得以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認定”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容,對項目情況進行的說明、渲染,不得有悖社會良好風尚。

(二)發(fā)布房地產(chǎn)廣告應當提供的文件

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務機構的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;

2.住房城鄉(xiāng)建設主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

3.土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權證明;

4.工程竣工驗收合格證明;

5.發(fā)布房地產(chǎn)項目預售、出售廣告,應當具有地方政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門頒發(fā)的預售、銷售許可證證明;出租、項目轉讓廣告,應當具有相應的產(chǎn)權證明;

6.中介機構發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項目廣告,應當提供業(yè)主委托證明;

7.確認廣告內(nèi)容真實性的其他證明文件。

(三)房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容

房地產(chǎn)預售、銷售廣告,必須載明以下事項:

1.開發(fā)企業(yè)名稱;

2.中介服務機構代理銷售的,載明該機構名稱;

3.預售許可證書號。

廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的,可以不必載明上述事項。

(四)發(fā)布房地產(chǎn)廣告的具體要求

1.房地產(chǎn)廣告中涉及所有權或者使用權的,所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

2.房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的,應當清楚表示為實際的銷售價格,明示價格的有效期限。

3.房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖,應當準確、清楚,比例恰當。

4.房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等,如在規(guī)劃或者建設中,應當在廣告中注明。

5.房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結構、裝修裝飾的,應當真實、準確。

6.房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

7.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的,應當在廣告中注明。

8.房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容。

9.房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務的,應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

10.房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。

11.房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的,應當符合國家有關規(guī)定;涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容,應當在廣告中注明。

12.房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)價格評估的,應當表明評估單位、估價師和評估時間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的,應當真實、準確,表明出處。

(五)禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

1.禁止發(fā)布房地產(chǎn)虛假廣告

《廣告法》規(guī)定:廣告應當真實、合法,廣告不得含有虛假或者引入誤解的內(nèi)容,不得欺騙、誤導消費者!稄V告法》第二十八條對虛假廣告作出了界定。廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導消費者的,構成虛假廣告。廣告有下列情形之一的,為虛假廣告:

(1)商品或者服務不存在的;

(2)商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價格、生產(chǎn)者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息·或者服務的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息,以及與商品或者服務有關的允諾等信息與實際情況不符,對購買行為有實質(zhì)性影響的;

(3)使用虛構、偽造或者無法驗證的科研成果、統(tǒng)計資料、調(diào)查結果、文摘、引用語等信息作證明材料的;

(4)虛構使用商品或者接受服務的效果的;

(5)以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導消費者的其他情形。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十六條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳。虛假內(nèi)容主要是指:向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現(xiàn)的各種價格優(yōu)惠、服務標準、環(huán)境及配套設施、物業(yè)管理等。

2.凡下列情況的房地產(chǎn),不得發(fā)布廣告

(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的;

(2)在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上建設的;

(3)司法機關和行政機關依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;

(4)預售房地產(chǎn),但未取得該項目預售許可證的;

(5)權屬有爭議的;

(6)違反國家有關規(guī)定建設的;

(7)不符合工程質(zhì)量標準,經(jīng)驗收不合格的;

(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

3.房地產(chǎn)廣告不得包含的內(nèi)容

《廣告法》第二十六條規(guī)定:房地產(chǎn)廣告,房源信息應當真實,面積應當表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積,并不得含有下列內(nèi)容:

(1)升值或者投資回報的承諾;

(2)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;

(3)違反國家有關價格管理的規(guī)定;

(4)對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。

(六)違規(guī)行為的處罰

違反《廣告法》規(guī)定,發(fā)布虛假廣告的,由工商行政管理部門責令停止發(fā)布廣告,責令廣告主在相應范圍內(nèi)消除影響,處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款,廣告費用無法計算或者明顯偏低的,處二十萬元以上一百萬元以下的罰款;兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節(jié)的,處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款,廣告費用無法計算或者明顯偏低的,處一百萬元以上二百萬元以下的罰款,可以吊銷營業(yè)執(zhí)照,并由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請。

違反《廣告法》第二十六條規(guī)定發(fā)布房地產(chǎn)廣告,由工商行政管理部門責令停止發(fā)布廣告,責令廣告主在相應范圍內(nèi)消除影響,處廣告費用~倍以上三倍以下的罰款,廣告費用無法計算或者明顯偏低的,處十萬元以上二十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的,處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款,廣告費用無法計算或者明顯偏低的,處二十萬元以上一百萬元以下的罰款,可以吊銷營業(yè)執(zhí)照,并由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請。

違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》發(fā)布廣告,法律法規(guī)有規(guī)定的,依照有關法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。法律法規(guī)沒有規(guī)定的,對負有責任的廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者,處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款;沒有違法所得的,處以一萬元以下的罰款。

《廣告法》規(guī)定,因發(fā)布虛假廣告,或者有其他本法規(guī)定的違法行為,被吊銷營業(yè)執(zhí)照的公司、企業(yè)的法定代表人,對違法行為負有個人責任的,自該公司、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起三年內(nèi)不得擔任公司、企業(yè)的董事、監(jiān)事、高級管理人員。

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