2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章教材考點(diǎn):商品房交付使用
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第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策
第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理
商品房交付使用:
(一)履約按期交房.協(xié)助辦理權(quán)屬登記
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪,測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。對(duì)于期房,《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)出來的。商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)有差異,商品房交付時(shí),開發(fā)商與購房人應(yīng)根據(jù)合同約定對(duì)面積差異進(jìn)行結(jié)算。
商品房竣工驗(yàn)收后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)商品房房屋所有權(quán)首次登記,并按照規(guī)定與商品房買受人共同申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
(二)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí),向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
1.《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品住宅進(jìn)行維修,致使房屋使用功能受到影響,給購買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的最低保修項(xiàng)目和保修期限如下:
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范嗣的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或使用不當(dāng)造成的損失,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;
2)屋面防水3年;
3)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;
4)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;
5)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;
6)門窗翹裂、五金件損壞1年;
7)管道堵塞2個(gè)月;
8)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;
9)衛(wèi)生潔具1年;
10)燈具、電器開關(guān)6個(gè)月。
其他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
2.《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:
1)開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;
2)結(jié)構(gòu)類型;
3)裝修、裝飾注意事項(xiàng);
4)上水、下水、電、燃?xì)狻崃、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;
5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng);
6)門、窗類型,使用注意事項(xiàng);
7)配電負(fù)荷;
8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明;
9)其他需說明的問題。
住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施,生產(chǎn)廠家另有使用說明書的,應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。
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