2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》房地產(chǎn)估價的必要性考點(diǎn)

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　　房地產(chǎn)估價的必要性

　　一、理論上房地產(chǎn)估價的必要性

　　一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨(dú)一無二性。(2)價值量較大。

　　具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨(dú)一無二性和價值高大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”。房地產(chǎn)估價的重要性在于：它是為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序，也是促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易的基本保障，有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正?；?/p>

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　　二、現(xiàn)實(shí)中對房地產(chǎn)估價的需要

　　(一)房地產(chǎn)交易的需要

　　(二)房地產(chǎn)抵押的需要

　　(三)房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰?/p>

　　典當(dāng)是出典人將自己的房地產(chǎn)讓與他人使用、收益，以獲得相當(dāng)于賣價的資金(典價)，但保留該房地產(chǎn)的所有權(quán)，待日后有能力時可以返還典價回贖該房地產(chǎn);而典權(quán)人則以支付低于買價的資金(典價)，取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，且日后還有取得房地產(chǎn)所有權(quán)的可能(當(dāng)?shù)錂?quán)期限屆滿后的一定期限內(nèi)出典人未返還典價回贖的，典權(quán)人即取得房地產(chǎn)的所有權(quán))。

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　　(四)房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰?/p>

　　房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金額提供參考依據(jù);二是在保險事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或重置價格、重建價格，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造成鄰近房屋傾斜，對房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制(如錯誤查封)造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價。

　　(五)房地產(chǎn)稅收的需要

　　有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類很多，如房產(chǎn)稅、地價稅、土地增值稅，土地與房屋合征的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)合征的財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等。這些稅收一般是以房地產(chǎn)的價值為課稅依據(jù)。

　　(六)房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?/p>

　　國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用。國家在征用、拆遷這些房地產(chǎn)時，要給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補(bǔ)償。確定這些補(bǔ)償額，就需要房地產(chǎn)估價。

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　　(七)處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要

　　(八)企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算等的需要

　　(九)房地產(chǎn)管理的需要

　　比如確定定期公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格，需要估價;如何調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，需要估價等。

　　(十)其他方面的需要

　　比如把房地產(chǎn)的購買價格在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，就需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價。

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