2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

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　　由于房地產(chǎn)及其價(jià)格構(gòu)成比較復(fù)雜，決定了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有許多特點(diǎn)，其中比較典型的特點(diǎn)如下：

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性

　　房地產(chǎn)估價(jià)建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)之上，具有科學(xué)性。雖然房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜，難以準(zhǔn)確地確定，但通過(guò)估價(jià)人員的長(zhǎng)期理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)出了房地產(chǎn)價(jià)格形成與變化的基本規(guī)律，這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論。房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求理論、購(gòu)買(mǎi)者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價(jià)理論的基礎(chǔ)之上，又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)方法及評(píng)估步驟，使房地產(chǎn)估價(jià)有章可循。另外，在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律，以及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識(shí)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)雖然從現(xiàn)象上來(lái)看，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所作出的推測(cè)與判斷，但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀(guān)臆斷，而是把房地產(chǎn)的客觀(guān)實(shí)在價(jià)值通過(guò)評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來(lái)，具有很強(qiáng)的客觀(guān)性和科學(xué)性。

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　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性

　　房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來(lái)的。房地產(chǎn)估價(jià)在一定程度上具有藝術(shù)性，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，估價(jià)人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)，才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價(jià)對(duì)象離不開(kāi)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。各類(lèi)房地產(chǎn)都有其固有特征。向類(lèi)房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較。對(duì)于某一確定的待估房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響;建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價(jià)格及成新度或折日額的數(shù)值;附近的景觀(guān)、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格; 另外，對(duì)于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價(jià)值也需要估價(jià)人員清楚;對(duì)于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價(jià)和租金。

　　房地產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因?yàn)槿绱?，有人將房地產(chǎn)估價(jià)定義為：為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。

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