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銀行從業(yè)資格個人貸款重難點:個人住房貸款基礎(chǔ)知識

更新時間:2013-09-06 11:34:42 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

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  第三章 個人住房貸款

  第一節(jié) 個人住房貸款基礎(chǔ)知識

  一、個人住房貸款的概念和分類

  個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

  (1)按照資金來源劃分,個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

  (2)按照住房交易形態(tài)劃分,個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

  ①新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款,是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

  ②個人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款,是指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

 、蹅人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時,銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。

  (3)按照貸款利率的確定方式劃分,個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

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  二、個人住房貸款的特征

  個人住房貸款與其他個人貸款相比,具有以下特點:

  (1)貸款金額大、期限長

  個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大,期限也較長,通常為10-20年,最長可達30年,絕大多數(shù)采取分期付款的方式。

  (2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

  在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財產(chǎn)的占有。

  (3)風(fēng)險因素類似,風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點

  除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外,房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風(fēng)險的影響也較大。

  三、個人住房貸款的發(fā)展歷程

  個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品,在我國也是最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。國內(nèi)個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期,源于城市住宅制度的改革。20世紀(jì)80年代中期,作為首批住房體制改革的試點城市,煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行,開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月,我國個人住房貸款余額已達到2.95萬億元,比1997年年底增長155倍,占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。

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  四、個人住房貸款的要素

  (1)貸款對象

  個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求,例如:

 、俸戏ㄓ行У纳矸莼蚓恿糇C明;

 、谟蟹(wěn)定的經(jīng)濟收入,良好的信用,償還貸款本息的能力;

 、塾泻戏ㄓ行У馁徺I(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

 、苡匈J款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;

 、葙J款銀行規(guī)定的其他條件。

  (2)貸款利率

  個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行,上限放開,實行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率,個人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。

  實踐中,銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

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  (3)貸款期限

  個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定,最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲,女55歲),貸款期限不宜過長,一般男性自然人的還款期限不超過65歲,女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的,男性可放寬至70歲,女性可放寬至65歲。

  (4)還款方式

  個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如:一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及減按還款法、組合還款法等多種方法。其中,以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。

  (5)擔(dān)保方式

  個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況,采用一種或同時采用幾種貸款擔(dān)保方式。

  在貸款期間,經(jīng)貸款銀行同意,借款人可根據(jù)實際情況變更貸款擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的,應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。

  (6)貸款額度

  個人住房貸款中,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的,貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(建造、大修)住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數(shù)量來確定;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付比例不得低于40%。從控制風(fēng)險的角度,個人住房貸款的首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高。

  中國人民銀行決定自2008年10月27日起,將最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例,應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區(qū)別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求,金融機構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

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