銀行從業(yè)資格考試(個人貸款)重點：個人住房貸款分類

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　　一、分類、特征、擔(dān)保方式

　　按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款(個人一手房貸款)、個人再交易住房貸款(個人二手房住房貸款)和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

　　按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

　　個人住房貸款的特征：貸款金額大、期限長;以抵押為前提建立的借貸關(guān)系;風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點

　　擔(dān)保方式：抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式

　　二、個人住房貸款業(yè)務(wù)操作

　　包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。

　　三、貸款的受理與調(diào)查

　　1.貸款的受理

　　(1)貸前咨詢：銀行通過各種渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)

　　(2)貸款的受理程序

　　①接受申請：貸款受理人應(yīng)要求借款申請人填寫“個人住房借款申請書”，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。對于有共同申請人，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。

　?、诔鯇?。貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　　2.貸前調(diào)查：對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實情況等進(jìn)行的調(diào)查和評估。

　　四、貸款的審查和審批

　　1.貸款的審查：貸款審查人負(fù)責(zé)對借款申請人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的“個人住房貸款調(diào)查審批表”、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。

　　貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進(jìn)行審批。

　　2.個人住房貸款的審批流程：組織報批材料、審批、提出審批意見、審批意見落實

　　業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：

　?、賹ξ传@批準(zhǔn)的借款申請，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔;

　　②對需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序;

　?、蹖?jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時通知借款申請人并按要求落實有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。

　　五、貸款的簽約和發(fā)放

　　1、貸款的簽約：經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。貸款的簽約流程如下：填寫合同、審核合同、簽訂合同

　　2、貸款的發(fā)放：落實貸款發(fā)放條件、貸款劃付

　　六、貸后與檔案管理

　　1.貸款的回收

　　2、合同變更

　　基本規(guī)定、合同主體變更、借款期限調(diào)整、分期還款額的調(diào)整、還款方式變更、擔(dān)保變更

　　3、貸后檢查：貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔(dān)保人、擔(dān)保物、合作開發(fā)商及項目為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程，判斷借款人的風(fēng)險狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補(bǔ)救措施。包括對借款人的檢查、)對保證人的檢查、對抵押物的檢查、對質(zhì)押權(quán)利的檢查、對開發(fā)商和項目以及合作機(jī)構(gòu)檢查

　　4、貸款風(fēng)險分類和不良貸款的管理

　　(1)貸款風(fēng)險分類

　　貸款風(fēng)險分類指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進(jìn)行分類。貸款風(fēng)險分類一般先進(jìn)行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險程度對定量分類結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。

　　正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。

　　關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。

　　次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險人履行保證、保險責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。

　　可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險責(zé)任、處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。

　　損失貸款：借款人無力償還貸款;履行保證、保險責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。

　　(2)不良貸款的認(rèn)定

　　按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。

　　銀行要適時對不良貸款進(jìn)行分析，建立不良個人住房貸款臺賬，落實不良貸款清收責(zé)任人，實時監(jiān)測不良貸款回收情況。

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