2012年銀行從業(yè)資格個人貸款第三章講義

　　第三章 個人住房貸款

　　第一節(jié) 個人住房貸款基礎(chǔ)知識

　　一、個人住房貸款的概念和分類

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

　　(1)按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　(2)按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

　?、傩陆ǚ總€人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

　?、趥€人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

　　③個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。

　　(3)按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

　　二、個人住房貸款的特征

　　個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：

　　(1)貸款金額大、期限長

　　個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大，期限也較長，通常為10-20年，最長可達30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。

　　(2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

　　在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財產(chǎn)的占有。

　　(3)風險因素類似，風險具有系統(tǒng)性特點

　　除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風險的影響也較大。

　　三、個人住房貸款的發(fā)展歷程

　　個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。國內(nèi)個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國個人住房貸款余額已達到2.95萬億元，比1997年年底增長155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。

　　四、個人住房貸款的要素

　　(1)貸款對象

　　個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：

　?、俸戏ㄓ行У纳矸莼蚓恿糇C明;

　　②有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;

　?、塾泻戏ㄓ行У馁徺I(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　?、苡匈J款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;

　?、葙J款銀行規(guī)定的其他條件。

　　(2)貸款利率

　　個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率，個人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。

　　實踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　(3)貸款期限

　　個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。

　　(4)還款方式

　　個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及減按還款法、組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。

　　(5)擔保方式

　　個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。

　　在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實際情況變更貸款擔保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔保合同。

　　(6)貸款額度+

　　個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(建造、大修)住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數(shù)量來確定;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風險的角度，個人 住房貸款的首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高。

　　中國人民銀行決定自2008年10月27日起，將最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區(qū)別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

　　第二節(jié) 貸款流程

　　個人住房貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。

　　一、貸款的受理與調(diào)查

　　1.貸款的受理

　　(1)貸前咨詢

　　銀行通過現(xiàn)場咨詢、窗口咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)咨詢宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)

　　(2)貸款的受理程序

　?、俳邮苌暾?/P>

　　貸款受理人應(yīng)要求借款申請人填寫“個人住房借款申請書”，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。對于有共同申請人，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。

　?、诔鯇彙?/P>

　　貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　　2.貸前調(diào)查

　　貸前調(diào)查是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行的調(diào)查和評估。

　　(1)對開發(fā)商及樓盤項目的調(diào)查

　　(2)對借款人的調(diào)查

　　二、貸款的審查和審批

　　1.貸款的審查

　　貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的“個人住房貸款調(diào)查審批表”、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。

　　貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。

　　2.個人住房貸款的審批流程

　　(1)組織報批材料

　　(2)審批

　　(3)提出審批意見

　?、偻?/P>

　　②否決表示不同意按申報的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。

　　(4)審批意見落實

　　業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：

　　①對未獲批準的借款申請，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔;

　?、趯π柩a充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序;

　　③對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時通知借款申請人并按要求落實有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。

　　三、貸款的簽約和發(fā)放

　　1、貸款的簽約

　　經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。貸款的簽約流程如下：

　　(1)填寫合同

　　(2)審核合同

　　合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。

　　(3)簽訂合同

　　合同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放人應(yīng)負責與借款人(包括共同借款人)、擔保人(抵押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂合同。

　　2、貸款的發(fā)放

　　(1)落實貸款發(fā)放條件

　　貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應(yīng)落實有關(guān)貸款發(fā)放條件。

　　(2)貸款劃付

　　四、貸后與檔案管理

　　個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風險分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。它關(guān)系到信貸資產(chǎn)能否安全收回，是個人住房貸款工作的重要環(huán)節(jié)之一。

　　1.貸款的回收

　　銀行根據(jù)借款合同的約定進行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。

　　(1)貸款支付方式

　　貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。

　　(2)還款方式

　　借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。

　　2、合同變更

　　(1)基本規(guī)定

　　(2)合同主體變更

　　(3)借款期限調(diào)整

　　期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期;無欠息;無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計算分期還款額。

　　延長期限是指借款人申請在原來借款期限的基礎(chǔ)上延長一定的期限，借款合同到期日則相應(yīng)延長。原借款期限與延長期限之和不得超過有關(guān)期限規(guī)定的要求;原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。

　　縮短期限是指借款人申請在原來借款的基礎(chǔ)上縮短一定的借款期限，借款合同到期日則相應(yīng)提前。對分期還款類個人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短借款期限后新的借款期限達到新的利率期限檔次時，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(4)分期還款額的調(diào)整

　　(5)還款方式變更

　　按照個人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。

　　(6)擔保變更

　　3、貸后檢查

　　貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔保人、擔保物、合作開發(fā)商及項目為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補救措施的過程，判斷借款人的風險狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補救措施。

　　(1)對借款人的檢查

　　(2)對保證人的檢查

　　(3)對抵押物的檢查

　　(4)對質(zhì)押權(quán)利的檢查

　　(5)對開發(fā)商和項目以及合作機構(gòu)檢查的要點

　　4、貸款風險分類和不良貸款的管理

　　(1)貸款風險分類

　　貸款風險分類指按規(guī)定的標準和程序?qū)J款資產(chǎn)進行分類。貸款風險分類一般先進行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進行分類，再進行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風險程度對定量分類結(jié)果進行必要的修正和調(diào)整。

　　貸款風險分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類。

　　正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。

　　關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。

　　次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險人履行保證、保險責任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。

　　可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責任人履行保證、保險責任、處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。

　　損失貸款：借款人無力償還貸款;履行保證、保險責任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。

　　(2)不良貸款的認定

　　按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進行認定。

　　銀行要適時對不良貸款進行分析，建立不良個人住房貸款臺賬，落實不良貸款清收責任人，實時監(jiān)測不良貸款回收情況。

　　(3)不良貸款的催收

　　對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。同時，應(yīng)利用信息技術(shù)對不良貸款催收情況進行登記管理，實現(xiàn)不良貸款催收管理的自動化。個人住房貸款出現(xiàn)違約后，銀行的經(jīng)辦人員或相關(guān)管理人員應(yīng)該按照規(guī)定程序，對未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款。

　　(4)不良貸款的處置

　　5、貸后檔案管理

　　個人住房貸款檔案是指銀行在經(jīng)辦和管理個人住房貸款工作中形成的具有史料價值及參考利用價值的貸款管理專業(yè)技術(shù)材料的總稱。個人住房貸款檔案管理是指個人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是根據(jù)《中華人民共和國檔案法》(以下簡稱《檔案法》)及有關(guān)制度的規(guī)定和要求，對貸款檔案進行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整與有效利用。

　　(1)貸款檔案的內(nèi)容

　　貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。

　?、俳杩钊说南嚓P(guān)資料

　　②貸后管理的相關(guān)資料

　　(2)檔案的收集整理和歸檔登記

　　銀行貸款經(jīng)辦人根據(jù)個人住房貸款歸檔要求，在貸款發(fā)放后，收集整理需要歸檔的個人住房貸款資料，并交檔案管理人員進行登記。

　　(3)檔案的借(查)閱管理

　　個人住房貸款檔案借閱是指對已登記的個人住房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實現(xiàn)對借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控。檔案的借(查)閱可以利用計算機系統(tǒng)或人工進行。

　　當已歸檔保存的個人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時，檔案管理員應(yīng)根據(jù)有關(guān)的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢?nèi)藛T填寫有關(guān)的登記表并簽字，對于借閱有關(guān)貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過有權(quán)人員的審批同意。檔案管理員還應(yīng)對借閱、歸還等進行登記。

　　(4)檔案的移交和接管

　　根據(jù)業(yè)務(wù)需要，有關(guān)個人住房貸款檔案需要移交給其他檔案管理機構(gòu)或部門時，進行檔案的移交和接管工作，移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進行有關(guān)信息的登記工作。

　　(5)檔案的退回

　　借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人。

　　第三節(jié) 風險管理

　　一、合作機構(gòu)管理

　　1.合作機構(gòu)管理的內(nèi)容

　　(1)合作機構(gòu)分析的要點

　　(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理

　　①確立合作意向。

　?、诤献骱蟮墓芾?。

　　(3)與其他社會中介機構(gòu)的合作管理

　　其他社會合作機構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔保公司和律師事務(wù)所等。

　　2.合作機構(gòu)風險的表現(xiàn)形式

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險主要表現(xiàn)為“假個貸”。

　　所謂“假個貸“一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。

　　“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。

　　(2)擔保公司的擔保風險

　　在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，由專業(yè)擔保公司為借款人提供連帶責任保證的情況比較常見。當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司往往由于資金實力和內(nèi)部管理等問題給貸款帶來一定的風險，主要的表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。

　　(3)其他合作機構(gòu)的風險

　　在二手房貸款業(yè)務(wù)中，往往涉及多個社會中介機構(gòu)，如房屋中介機構(gòu)、評估機構(gòu)及律師事務(wù)所等。社會中介機構(gòu)一般負責受理客戶的申請和委托，對交易的房產(chǎn)進行查冊、通知評估，代理審查客戶貸款申請，代理客戶進行房產(chǎn)交易，指導客戶簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶進行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構(gòu)進行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機構(gòu)賬戶，因此，可能在社會中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。

　　3.合作機構(gòu)風險的防范措施

　　商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，離不開合作機構(gòu)。銀行要深入了解和理解合作機構(gòu)的運作，在充分利用合作機構(gòu)的同時，采取多種措施有效控制由合作機構(gòu)帶來的風險，推動個人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

　　(1)“假個貸”的防控措施

　　①加強一線人員建設(shè)，嚴把貸款準入關(guān)。

　?、谶M一步完善個人住房貸款風險保證金制度。

　?、垡e極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。

　　(2)其他合作機構(gòu)風險的防控措施

　?、偕钊胝{(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)。

　　②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)。

　?、蹏栏駡?zhí)行準入退出制度。

　?、苡行Ю帽ＷC金制度。

　?、輫栏駡?zhí)行回訪制度。

　　二、操作風險

　　操作風險是指在個人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風險，是一種發(fā)生在實務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風險。

　　1、貸款流程中的風險

　　(1)貸款受理和調(diào)查中的風險

　　①貸款受理中的風險。

　?、谫J前調(diào)查中的風險。

　　a.項目調(diào)查中的風險

　　b.借款人調(diào)查中的風險

　　(2)貸款審查和審批中的風險

　　貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風險控制點為：

　　①未按獨立公正原則審批

　?、诓话礄?quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放

　?、蹖徟藛T對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

　　(3)貸款簽約和發(fā)放中的風險

　?、俸贤炗喌娘L險。

　?、谫J款發(fā)放的風險。

　　(4)貸后與檔案管理中的風險

　?、儋J后管理的風險。

　?、跈n案管理中的風險。

　　2、法律和政策風險

　　對于個人住房貸款業(yè)務(wù)，各種法律、法規(guī)等強制性規(guī)范很復(fù)雜。

　　(1)借款人主體資格

　?、傥闯赡耆四芊裆暾垈€人住房貸款問題。

　　②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。

　　(2)合同有效性風險

　　目前，個人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務(wù)中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風險。

　?、俑袷綏l款無效。

　?、谖绰男蟹ǘㄌ崾玖x務(wù)的風險。

　?、鄹袷綏l款解釋風險。

　　④格式條款與非格式條款不一致的風險。

　　(3)擔保風險

　　銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的擔保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。我國《擔保法》及《物權(quán)法》司法解釋對擔保方式作了較為詳盡的規(guī)定。個人住房貸款中的擔保風險主要來源于以下幾個方面：

　?、俚盅簱５姆娠L險：

　?、谫|(zhì)押擔保的法律風險。

　?、郾ＷC擔保的法律風險，主要表現(xiàn)在：

　　(4)訴訟時效風險

　　在個人住房貸款實踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導致訴訟中處于不利或被動的地位。

　　(5)政策風驗

　　政策風險是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風險。政策風險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風險之一，由于這些風險來自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風險如下：

　?、賹惩馊耸抠彿康南拗?。

　?、趯彿咳速Y格的政策性限制。

　　③抵押品執(zhí)行的政策性限制。

　　3、操作風險的防范措施

　　(1)提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　(2)掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　(3)嚴格落實貸前調(diào)查和貸后檢查

　　三、信用風險

　　個人住房貸款的信用風險通常是因借款人的還款能力和還款意愿的下降而導致的。因此，防范個人住房貸款的信用風險，就要求個人住房貸款的經(jīng)辦人員通過細致的工作，把握好借款人的還款能力和還款意愿。

　　1、信用風險表現(xiàn)形式

　　借款人的信用風險主要表現(xiàn)為還款能力風險和還款意愿風險兩個方面。

　　(1)還款能力風險

　　從信用風險的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的能力。

　　(2)還款意愿風險

　　還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風險。

　　2、信用風險防范措施

　　(1)加強對借款人還款能力的甄別

　　具體的措施將從驗證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個方面來介紹。

　?、衮炞C工資收入的真實性。

　　②驗證租金收入的真實性。

　　③驗證投資收入的真實性。

　?、茯炞C經(jīng)營收入的真實性。

　　(2)深入了解客戶還款意愿

　　第四節(jié) 公積金個人住房貸款

　　一、基礎(chǔ)知識

　　1.公積金個人住房貸款的概念

　　公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是各地住房公積金管理中心運用個人機器所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行想購買、建造、翻建、大修自住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房消費貸款。

　　公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個人住房貸款實行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔?！钡脑瓌t。

　　2.公積金個人住房貸款的特點

　　(1)互助性

　　公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。

　　(2)普遍性

　　只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個人住房貸款。

　　(3)利率低

　　相對商業(yè)貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低。

　　(4)期限長

　　目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。

　　3.公積金個人住房貸款的要素

　　(1)貸款對象

　　公積金個人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個人住房貸款。申請公積金個人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金個人住房貸款的規(guī)定。

　　(2)貸款利率

　　公積金個人住房貸款的利率按人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行，中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個人住房貸款利率。其中，5年期以下(含5年)調(diào)整為4.05%，5年期以上調(diào)整為4.59%。

　　(3)貸款期限

　　公積金個人住房貸款的期限最長為30年，如當?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。

　　(4)還款方式

　　公積金個人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。

　　(5)擔保方式

　　目前，公積金個人住房貸款擔保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。實踐中，住房置業(yè)擔保公司所提供的連帶責任擔保是常見的保證方式。

　　(6)貸款額度

　　公積金個人住房貸款的最高額度按當?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸款額度。一般購買普通商品住房、經(jīng)濟適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%;購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%;購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%;用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的90%;建造、翻建大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。

　　4、公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的職責分工和操作模式

　　(1)職責分工

　?、俟e金管理中心基本職責。制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險。

　　②承辦銀行職責：

　　a.基本職責：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計結(jié)息以及金融手續(xù)操作。

　　b.可委托代理職責：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

　　(2)操作模式

　　第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。

　　第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。

　　第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動”模式。

　　5.公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別

　　(1)承擔風險的主體不同

　　(2)資金來源不同

　　(3)貸款對象不同

　　(4)貸款利率不同

　　(5)審批主體不同

　　二、貸款流程

　　1、貸款的受理和調(diào)查

　　銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書”，聯(lián)得公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)。

　　2.貸款的審查和審批

　　(1)貸前審查

　　管理中心收到申請材料后，先由業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員對借款人的資信狀況.進行考察、測算、核實，簽署意見，經(jīng)業(yè)務(wù)部門負責人審查后，報管理中心分管負責人批準。

　　(2)貸款審批

　　①登記臺賬。

　　②貸款審批。

　?、酆藢虻怯浥_賬。

　　3.貸款的簽約和發(fā)放

　　(1)貸款簽約

　?、俸贤灱s。

　?、趽Ｂ鋵崱?/P>

　?、凵觐I(lǐng)和存撥基金。

　　(2)貸款的發(fā)放

　　4、貸后與檔案管理

　　(1)貸款檢查

　　(2)協(xié)助不良貸款催收

　　(3)對賬工作

　　(4)基金清退和利息劃回

　　(5)貸款手續(xù)費的結(jié)算

　　(6)擔保貸后管理

　　(7)貸款數(shù)據(jù)的報送

　　(8)委托協(xié)議終止

　　(9)檔案管理

　　在線習題

　　1.個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點( )。

　　A.貸款金額大，多數(shù)采取分期付款的方式

　　B.貸款期限長，最長可達30年

　　C.以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

　　D.風險因素類似，風險具有系統(tǒng)性特點

　　答案：ABCD

　　解析：以上都是個人住房貸款的特征。

　　2.以下關(guān)于個人住房貸款利率規(guī)定正確的是( )。

　　A.個人住房貸款的利率按法定貸款利率執(zhí)行

　　B.2008年10月27日新的個人住房貸款利率的下限為相應(yīng)期限檔次基準利率的0.7倍

　　C.個人住房貸款的計息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定

　　D.個人住房貸款的期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款，實行合同利率遇法定利率調(diào)整不分段計息

　　答案：BCD

　　解析：個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。

　　3.以下關(guān)于個人住房貸款擔保方式規(guī)定正確的是( )。

　　A.在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，采取的擔保方式以抵押擔保為主

　　B.在未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式

　　C.在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔階段性保證責任

　　D.在二手房貸款中，一般由中介機構(gòu)或擔保機構(gòu)承擔階段性保證的責任

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都是正確的。

　　4.采用質(zhì)押擔保方式的，質(zhì)物可以是( )。

　　A.國家財政部發(fā)行的憑證式國庫券

　　B.金融債券

　　C.單位活期存單

　　D.個人定期儲蓄存款存單

　　答案：ABCD

　　解析：單位活期存款不能作為質(zhì)押擔保貸款的質(zhì)物，而單位定期存款可以作

　　為質(zhì)蝴。

　　5.以下關(guān)于個人住房貸款額度規(guī)定正確的是( )。

　　A.購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以下的，貸款的發(fā)放額度為擬購住房價格的80%

　　B.購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的，貸款首付款比例不得低于30%

　　C.對以利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的、貸款首付比例不得低于40%

　　D.從控制風險的角度，個人住房貸款的首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高。

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都是正確的。

　　6.貸款的受理程序中，借款人要提交的申請材料包括( )。

　　A.合法有效的身份證件

　　B.借款人還款能力證明材料

　　C.合法有效的購房合同

　　D.購房首付款證明材料

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都是正確的。

　　7.貸前調(diào)查報告的內(nèi)容應(yīng)該包括( )。

　　A.開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況

　　B.開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景

　　C.通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析

　　D.項目合作的可行性結(jié)論以及可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)提出建議

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都是正確的。

　　8.個人住房貸款的審批流程包括( )。

　　A.組織報批材料B.審批

　　C.提出審批意見D.審批意見落實

　　答案：ABCD

　　解析：個人住房貸款的審批流程包括組織報批材料，審批，提出審批意見，審批意見落實。

　　9.個人住房貸款劃付流程包括( )。

　　A.貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)填寫或打印相關(guān)文件，交信貸主管審核簽字

　　B.會計部門進行開立賬戶、劃款

　　C.貸款發(fā)放崗位人員將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶

　　D.個人住房貸款原則上采用專項提款方式

　　答案：ABCD

　　解析：以上都屬于個人住房貸款劃付流程。

　　10.個人住房貸款的貸后與檔案管理包括( )。

　　A.貸款本息回收

　　B.合同變更

　　C.貸后檢查

　　D.貸款風險的分類與不良貸款管理

　　答案：ABCD

　　解析：以上都屬于個人住房貸款的貸后與檔案管理的內(nèi)容

　　11.個人住房貸款中銀行的合作機構(gòu)包括( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)商

　　B.房地產(chǎn)評估機構(gòu)

　　C.擔保公司

　　D.律師事務(wù)所

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于個人住房貸款中銀行的合作機構(gòu)。

　　12.合作機構(gòu)風險的表現(xiàn)形式是( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險

　　B.“假個貸”

　　C.擔保公司的擔保風險

　　D.其他合作機構(gòu)的風險

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于合作機構(gòu)風險的表現(xiàn)形式。其中“假個貸”就屬于房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險。

　　13.“假個貸”行為的共性有( )。

　　A.沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷或者樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高

　　B.開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套

　　C.借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時間內(nèi)集中申請辦理貸款

　　D.借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于“假個貸”行為的共性。

　　14.其他合作機構(gòu)風險的防控措施包括( )。

　　A.深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)

　　B.業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)

　　C.嚴格執(zhí)行準入退出制度和回訪制度

　　D.有效利用保證金制度

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于其他合作機構(gòu)風險的防控措施。

　　15.貸后管理的風險主要包括( )。

　　A.未建立貸后監(jiān)控檢查制度

　　B.房屋他項權(quán)證辦理不及時

　　C.逾期貸款催收不及時，不良貸款處置不力

　　D.未按規(guī)定保管借款合同、擔保合同等重要貸款檔案資料

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于正確答案。

　　16.以下借款人主體資格說法正確的是( )。

　　A.未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護人作為法定代理人進行代理

　　B.未成年人可以申請個人住房貸款

　　C.銀行不辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請

　　D.銀行辦理由未成年人及其法定監(jiān)護人共同申請的住房貸款

　　答案：ACD

　　解析：未成年人不可以申請個人住房貸款。

　　17.個人住房貸款業(yè)務(wù)中的法律和政策風險包括( )。

　　A.借款人主體資格

　　B.合同有效性風險

　　C.訴訟時效風險

　　D.擔保風險和政策風驗

　　答案：ACD

　　解析：以上答案都屬于正確答案。

　　18.公積金個人住房貸款的原則包括( )。

　　A.存貸結(jié)合

　　B.先存后貸

　　C.整借零還

　　D.貸款擔保

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于正確答案。

　　19.下列關(guān)于公積金個人住房貸款額度描述正確的是( )。

　　A.購買普通商品住房、經(jīng)濟適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%

　　B.購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%

　　C.購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%

　　D.用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的80%

　　答案：ABC

　　解析：用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度鶴90%。

　　20.公積金個人住房貸款審核的內(nèi)容主要有( )

　　A.借款人繳存住房公積金情況

　　B.借款用途

　　C.借款內(nèi)容

　　D.借款人資信審查

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于公積金個人住房貸款審核的主要內(nèi)容。

　　21.承辦銀行協(xié)助公積金管理中心對不良貸款進行催收，一般采取的催收措施為( )。

　　A.逾期90天以內(nèi)的，選擇短信、電話和信函等方式催收

　　B.逾期超過90天，發(fā)出“提前還款通知書”，并支付逾期期間的罰息

　　C.“提前還款通知書”確定的還款期限屆滿時，仍未履行還款義務(wù)，就

　　抵押物的處置與借款人達成協(xié)議

　　D.逾期180天以上，對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于不良貸款的催收措施。