2012年銀行從業(yè)個人貸款輔導：風險管理(一)

　　2012年銀行從業(yè)個人貸款輔導：風險管理(一)

　　一、合作機構管理

　　與外部機構合作是當前和今后一段時間個人住房貸款業(yè)務開展的主要方式。現(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國內商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務大多數(shù)依賴于合作機構所提供的擔保方式來規(guī)避風險，甚至還要他們承擔一定的貸前調查工作。商業(yè)銀行有必要建立對合作機構進行規(guī)范管理的機制，嚴格合作機構的準人、定期審核和退出，從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。

　　(一)合作機構管理的內容

　　1.合作機構分析的要點

　　(1)分析合作機構領導層素質。要了解一個企業(yè)是否講誠信，首先要從了解企業(yè)的領導著手。對企業(yè)領導人作出評價時主要看領導層的身份、學歷、履歷、個人信用狀況、以往經營業(yè)績、對團隊的影響力、決策能力、經營水平等。

　　(2)分析合作機構的業(yè)界聲譽。業(yè)界聲譽是指一個合作機構獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。

　　(3)分析合作機構的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄，另一方面，也可以查看合作機構與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業(yè)務部門了解合作機構在銀行的貸款情況。

　　(4)分析合作機構的管理規(guī)范程度。重點分析合作機構的組織機構是否健全，有無完善的內部管理規(guī)章制度;有無財務監(jiān)督機制;對改制后的企業(yè)還要看其治理結構是否合理。

　　(5)分析企業(yè)的經營成果。分析企業(yè)的經營成果可以看企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表。

　　(6)分析合作機構的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時，重點看資產負債表。對外法人擔保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。

　　2.與房地產開發(fā)商合作關系的確定及合作管理

　　(I)確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”，以明確雙方合作事宜、職責等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強對開發(fā)商和合作項目的管理，采取的措施主要包括：

　?、偌皶r了解開發(fā)商的工程進度，防止“爛尾”工程;

　　②開發(fā)商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證;

　?、劢杩钊说娜俗∏闆r及對住房的使用情況等;

　　④借款人發(fā)生違約行為后應及時對抵押物進行處理;

　?、菝芮凶⒁夂驼莆辗康禺a市場的動態(tài)等。

　　3.與其他社會中介機構的合作管理

　　其他社會合作機構包括：房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等。與這些機構合作要堅持以下原則：

　　(1)資質高、信譽好、管理規(guī)范;

　　(2)各項財務指標符合銀行要求;

　　(3)近期無重大經濟糾紛;

　　(4)銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。

　　(二)合作機構風險的表現(xiàn)形式

　　1.房地產開發(fā)商和中介機構的欺詐風險

　　房地產開發(fā)商和中介機構的欺詐風險主要表現(xiàn)為“假個貸”。

　　所謂“假個貸”，一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。“假個貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。

　　“假個貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時間內集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或實際沒有交付;多名借款人還款賬戶內存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉賬或現(xiàn)金支付來還款;借款人集體中斷還款。

　　2.擔保公司的擔保風險

　　當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司由于資金實力和內部管理等問題往往給貸款帶來一定的風險，主要表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。

　　3.其他合作機構的風險

　　在二手房交易中由于房產的買賣雙方均是通過代理機構進行交易，且銀行的貸款一般直接轉入社會中介機構賬戶，因此，可能在社會中介機構環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。

　　相關信息：2012年銀行從業(yè)公司信貸第十一章重點知識匯總

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