2012年銀行從業(yè)個人貸款輔導：風險管理(一)

　　2012年銀行從業(yè)個人貸款輔導：風險管理(一)

　　一、合作機構管理

　　與外部機構合作是當前和今后一段時間個人住房貸款業(yè)務開展的主要方式?，F(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務大多數(shù)依賴于合作機構所提供的擔保方式來規(guī)避風險，甚至還要他們承擔一定的貸前調(diào)查工作。商業(yè)銀行有必要建立對合作機構進行規(guī)范管理的機制，嚴格合作機構的準人、定期審核和退出，從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。

　　(一)合作機構管理的內(nèi)容

　　1.合作機構分析的要點

　　(1)分析合作機構領導層素質(zhì)。要了解一個企業(yè)是否講誠信，首先要從了解企業(yè)的領導著手。對企業(yè)領導人作出評價時主要看領導層的身份、學歷、履歷、個人信用狀況、以往經(jīng)營業(yè)績、對團隊的影響力、決策能力、經(jīng)營水平等。

　　(2)分析合作機構的業(yè)界聲譽。業(yè)界聲譽是指一個合作機構獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。

　　(3)分析合作機構的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄，另一方面，也可以查看合作機構與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業(yè)務部門了解合作機構在銀行的貸款情況。

　　(4)分析合作機構的管理規(guī)范程度。重點分析合作機構的組織機構是否健全，有無完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度;有無財務監(jiān)督機制;對改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構是否合理。

　　(5)分析企業(yè)的經(jīng)營成果。分析企業(yè)的經(jīng)營成果可以看企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表。

　　(6)分析合作機構的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時，重點看資產(chǎn)負債表。對外法人擔保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。

　　2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關系的確定及合作管理

　　(I)確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”，以明確雙方合作事宜、職責等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強對開發(fā)商和合作項目的管理，采取的措施主要包括：

　?、偌皶r了解開發(fā)商的工程進度，防止“爛尾”工程;

　?、陂_發(fā)商的經(jīng)營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證;

　?、劢杩钊说娜俗∏闆r及對住房的使用情況等;

　?、芙杩钊税l(fā)生違約行為后應及時對抵押物進行處理;

　　⑤密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。

　　3.與其他社會中介機構的合作管理

　　其他社會合作機構包括：房地產(chǎn)評估機構、擔保公司和律師事務所等。與這些機構合作要堅持以下原則：

　　(1)資質(zhì)高、信譽好、管理規(guī)范;

　　(2)各項財務指標符合銀行要求;

　　(3)近期無重大經(jīng)濟糾紛;

　　(4)銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

　　(二)合作機構風險的表現(xiàn)形式

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險主要表現(xiàn)為“假個貸”。

　　所謂“假個貸”，一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。

　　“假個貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時間內(nèi)集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付;多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來還款;借款人集體中斷還款。

　　2.擔保公司的擔保風險

　　當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司由于資金實力和內(nèi)部管理等問題往往給貸款帶來一定的風險，主要表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。

　　3.其他合作機構的風險

　　在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構進行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機構賬戶，因此，可能在社會中介機構環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。

　　相關信息：2012年銀行從業(yè)公司信貸第十一章重點知識匯總

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