2017年經(jīng)濟師考試初級房地產(chǎn)專業(yè)知識模擬題三

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　　1城市國有土地的范圍具體包括(　　)。

　　A.城市市區(qū)的土地

　　B.城市郊區(qū)部分土地

　　C.不平等條約獲得的境外土地

　　D.其他依照法律沒收，征用為國家所有的土地

　　E.國家依法征用由機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、部隊、學(xué)校等單位使用的土地

　　參考答案：A,B,D,E

　　參考解析

　　《中華人民共和國土地管理法實施條例》明確了國有土地的范圍，主要包括：①城市市區(qū)的土地;②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地：③國家依法征收的土地;④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;⑥因國家組織移民、自然災(zāi)害等的原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有。

　　2有下列行為之一的，廉租住房住戶應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房(　　)。

　　A.無正當(dāng)理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的

　　B.無正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的

　　C.私自改變廉租住房的內(nèi)部建筑結(jié)構(gòu)

　　D.無正當(dāng)理由連續(xù)1年以上未在所承租的廉租住房居住的

　　E.無正當(dāng)理由累計1年以上未交納廉租住房租金的

　　參考答案：A,B

　　參考解析

　　城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。城市低收入住房困難家庭違反前款規(guī)定或者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房：①無正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的;②無正當(dāng)理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。

　　3現(xiàn)實中對房地產(chǎn)估價的需要是多方面的，除房地產(chǎn)交易、抵押、稅收的需要外，還有(　　)。

　　A.房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰?/p>

　　B.房地產(chǎn)征用拆遷補償?shù)男枰?/p>

　　C.房地產(chǎn)糾紛解決的需要

　　D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的需要

　　E.政府強制規(guī)定的需要

　　參考答案：A,B,C,D

　　參考解析

　　房地產(chǎn)估價的需要主要有：①國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要;②房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的需要;③房地產(chǎn)抵押貸款的需要;④房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?⑤房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?⑥房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要;⑦企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算等經(jīng)濟行為的需要。

　　4劃撥土地使用權(quán)包括的形式有(　　)。

　　A.土地使用者繳納拆遷安置、補償費用

　　B.有償取得

　　C.無償取得

　　D.占用

　　E.侵占

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　劃拔土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，以劃拔方式取得的土地使用權(quán)，未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。

　　5真正需要估價的主要是(　　)等無形資產(chǎn)和企業(yè)整體資產(chǎn)。

　　A.房地產(chǎn)

　　B.日用品

　　C.古董

　　D.名家藝術(shù)品

　　E.珠寶玉石

　　參考答案：A,C,D,E

　　參考解析

　　對于價值量較小或者價格依照通常方法交易確定的商品或者資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價。真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。

　　6下列選項中，屬于檔案管理內(nèi)容的有(　　)。

　　A.物業(yè)權(quán)屬資料

　　B.業(yè)主的權(quán)屬檔案資料

　　C.物業(yè)運行記錄

　　D.檔案的更新

　　E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政管理

　　參考答案：A,B,C,E

　　參考解析

　　檔案管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中，對物業(yè)和業(yè)主的原始記錄進行收集、整理、鑒定、保存、統(tǒng)計、利用，為物業(yè)管理提供客觀依據(jù)和參考資料的活動。物業(yè)管理檔案的內(nèi)容包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和驗收文件，業(yè)主的權(quán)屬檔案資料、個人資料，物業(yè)運行記錄、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄和物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政管理以及物業(yè)管理相關(guān)合同資料等。檔案管理應(yīng)對業(yè)主的個人信息保密。

　　7下列選項中，不屬于房產(chǎn)稅基本特點的有(　　)。

　　A.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)

　　B.大、中、小城市的稅率標(biāo)準(zhǔn)不一樣

　　C.按年征收，分期繳納

　　D.實行等級幅度稅額

　　E.對于出租的房產(chǎn)按租金收入征稅

　　參考答案：B,D

　　參考解析

　　房產(chǎn)稅的基本特點包括：①屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn);②按年征收、分期繳納;③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納;④稅率全國統(tǒng)一。

　　8下列選項中，屬于房地產(chǎn)市場特征的有(　　)。

　　A.經(jīng)營對象的不可移動性

　　B.以地產(chǎn)交易為主

　　C.是一個地區(qū)性市場

　　D.以房產(chǎn)交易為主

　　E.以租賃市場為主

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　房地產(chǎn)市場的特征：①交易的房地產(chǎn)實物不能進行空間位置上的移動，只能是房地產(chǎn)權(quán)利(如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán))的轉(zhuǎn)移;②交易的對象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個產(chǎn)品差異化(異質(zhì)性)的市場;③是一個地區(qū)性市場;④容易出現(xiàn)壟斷和投機;⑤較多的受法律、法規(guī)、政府政策措施的影響和限制;⑥一般人非經(jīng)常參與;⑦交易金額較大;⑧交易程序較復(fù)雜;⑨廣泛需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)。

　　9房地產(chǎn)估價合法原則中，在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以(　　)為依據(jù)。

　　A.房地產(chǎn)權(quán)屬證書

　　B.土地用途管制

　　C.權(quán)屬檔案

　　D.合同約定

　　E.城市規(guī)劃

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　依法判定的權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體來說，遵守合法原則應(yīng)做到下列四點：①在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案(不動產(chǎn)登記簿)或者合同約定(如租賃權(quán))以及其他合法權(quán)屬證明為依據(jù);②在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù);③在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù);④在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策。

　　10寫字樓屬于(　　)。

　　A.非收益性房地產(chǎn)

　　B.收益性房地產(chǎn)

　　C.出售型房地產(chǎn)

　　D.出租型房地產(chǎn)

　　E.自用型房地產(chǎn)

　　參考答案：B,C,D,E

　　參考解析

　　寫字樓是既可以出租、銷售又可以自用的房地產(chǎn)。寫字樓在本質(zhì)上具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力，因而屬于收益性房地產(chǎn)。

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　　11房地產(chǎn)具有交換價值的前提是房地產(chǎn)具有(　　)。

　　A.投資價值

　　B.市場價值

　　C.使用價值

　　D.稀缺性

　　E.價格

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　房地產(chǎn)具有交換價值的前提：①使用價值，沒有使用價值的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值;②投資價值，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件;③市場價值，是房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值，市場價值是客觀的、非個人的價值，只有存在客觀的市場價值時，房地產(chǎn)才能進行交換。

　　12關(guān)于特約服務(wù)的說法，正確的有(　　)。

　　A.特約服務(wù)是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務(wù)

　　B.特約服務(wù)通常是在物業(yè)服務(wù)合同中未要求、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而業(yè)主或物業(yè)使用人又提出的需求

　　C.當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種需求時，可將該項特約服務(wù)納入專項服務(wù)

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在可能的情況下應(yīng)盡量滿足業(yè)主需求，提供特約服務(wù)

　　E.特約服務(wù)實際上是公共服務(wù)的補充和完善

　　參考答案：A,B,C,D

　　參考解析

　　特約服務(wù)是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務(wù)。這種服務(wù)通常是在物業(yè)服務(wù)合同中未要求、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而業(yè)主或物業(yè)使用人又提出的需求。此時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在可能的情況下應(yīng)盡量滿足這種需求，提供特約服務(wù)。特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善。當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有這種需求時，可將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)。

　　13下列選項中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必要性的有(　　)。

　　A.房地產(chǎn)的價值量大、獨一無二

　　B.委托人懶惰

　　C.房地產(chǎn)交易程序復(fù)雜

　　D.房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜

　　E.房地產(chǎn)市場信息不對稱

　　參考答案：A,C,D,E

　　參考解析

　　房地產(chǎn)的價值較大、獨一無二等特性和質(zhì)量、性能、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，以及房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不充分和信息不對稱，使得房地產(chǎn)交易涉及的金額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多、交易過程復(fù)雜、交易雙方難以相互信任，因此房地產(chǎn)交易者往往需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為其提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)。

　　14房屋建筑安裝工程直接費是由(　　)及其他直接費構(gòu)成。

　　A.工程量

　　B.材料耗費

　　C.施工管理費

　　D.投資利息

　　E.機械臺班

　　參考答案：A,B,E

　　參考解析

　　房屋建筑安裝工程直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表，將實際費用與工程預(yù)算作比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算工程單價比較，研究存在的問題。

　　15估價目的不同，(　　)。

　　A.估價結(jié)果應(yīng)相同

　　B.采用的估價方法可能不同

　　C.估價結(jié)果可能不同

　　D.估價方法應(yīng)相同

　　E.采用的依據(jù)可能不同

　　參考答案：B,C,E

　　參考解析

　　估價目的是指一個房地產(chǎn)估價項目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。不同的估價目的將影響估價結(jié)果，因為估價目的不同，估價對象的范圍可能不同，估價時點可能不同，評估的價值類型可能不同，估價依據(jù)可能不同，估價應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同。

　　16根據(jù)所有制性質(zhì)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分為(　　)。

　　A.全民所有制經(jīng)濟的房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　B.集體所有制經(jīng)濟的房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　C.民營房地產(chǎn)企業(yè)

　　D.涉外房地產(chǎn)企業(yè)

　　E.房地產(chǎn)項目公司

　　參考答案：B,C,E

　　參考解析

　　按照企業(yè)所有制性質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為：①公有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是由全民所有制經(jīng)濟和集體所有制經(jīng)濟的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)組成;②非公有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要包括民營房地產(chǎn)企業(yè)和涉外房地產(chǎn)企業(yè)。

　　17關(guān)于早期介入，下列說法正確的有(　　)。

　　A.在可行性研究階段介入時要考慮物業(yè)的使用成本

　　B.是在新建物業(yè)竣工后所引入的物業(yè)管理的咨詢活動

　　C.銷售階段主要是參與房地產(chǎn)的銷售

　　D.竣工階段的早期介入的主要內(nèi)容是參與竣工驗收

　　E.早期介入有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

　　參考答案：A,D,E

　　參考解析

　　選項B，早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要引入物業(yè)管理的咨詢活動;選項C，銷售階段早期介入的內(nèi)容有：①完成物業(yè)管理方案及實施進度表;②擬定物業(yè)管理的公共管理制度;③擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù);④為銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn);⑤派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù);⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。

　　18計劃經(jīng)濟體制下，城鎮(zhèn)住房制度的特點有(　　)。

　　A.國家統(tǒng)包

　　B.無償分配

　　C.低價賣出

　　D.無限期使用

　　E.低租金

　　參考答案：A,B,D,E

　　參考解析

　　改革開放之前，城鎮(zhèn)住房主要由國家投資建設(shè);建好的住房不出售，主要是通過職工所在單位，按照工齡、職務(wù)、學(xué)歷等打分排隊進行分配;對于分配后的住房，只收取象征性的低租金。這種住房制度通常被概括為“國家統(tǒng)包住房投資建設(shè)，以實物形式向職工分配并近乎無償使用的福利性住房制度”。

　　19下列選項中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人義務(wù)的有(　　)。

　　A.遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則

　　B.接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平

　　C.同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)

　　D.向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)

　　E.為委托人保守商業(yè)秘密

　　參考答案：A,B,D,E

　　參考解析

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：①遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則;②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);③向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù);④為委托人保守商業(yè)秘密;⑤接受國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和當(dāng)?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查;⑥接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。

　　20下列選項中，屬于社區(qū)管理特征的有(　　)。

　　A.公共性

　　B.綜合性

　　C.規(guī)范性

　　D.具體性

　　E.社會性

　　參考答案：A,B,C,D

　　參考解析

　　我國的社區(qū)管理是在一定的社會環(huán)境下，社區(qū)管理組織為了維護社區(qū)的正常秩序，滿足居民物質(zhì)生活、精神生活等特定需要，通過各種體制、手段、方式等對社區(qū)公共事務(wù)及自身進行的一系列自我管理和行政管理。社區(qū)管理具有公共性、綜合性、規(guī)范性、具體性等特征。

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