2017年經(jīng)濟師考試初級房地產(chǎn)專業(yè)知識模擬題四

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　　1甲將房屋出賣給乙并且進行了產(chǎn)權(quán)登記，而乙又將房屋轉(zhuǎn)賣給丙，也進行了產(chǎn)權(quán)登記。以后，若甲主張與乙之間的房屋買賣有重大誤解而申請予以撤銷，則丙(　　)。

　　A.不能取得房屋所有權(quán)

　　B.可以取得房屋所有權(quán)

　　C.不能取得房屋所有權(quán)，前提是法院判決乙不能取得房屋所有權(quán)

　　D.可以取得房屋所有權(quán)，前提是法院判決乙能夠取得房屋所有權(quán)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　丙屬于善意第三人，仍可以取得房屋所有權(quán)，因為法律賦予不動產(chǎn)物權(quán)登記以公信力。因登記的所有權(quán)人是乙，丙也相信房屋是乙的所有物，所以丙取得其所有權(quán)。換句話說，即使公示與實際權(quán)力狀況不一致，善意受讓人基于對公示的信賴仍能夠取得物權(quán)。

　　2在專業(yè)房地產(chǎn)估價中，把需要估價的房地產(chǎn)稱為(　　)。

　　A.估價主體

　　B.估價對象

　　C.估價目的

　　D.估價時點

　　參考答案：B

　　參考解析

　　估價對象即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)、估價標的，當估價對象為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時，例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時，可稱為被估價權(quán)益，是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其他財產(chǎn)。

　　3房屋租賃的前提是房屋的(　　)。

　　A.所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離

　　B.所有權(quán)與居住權(quán)分離

　　C.經(jīng)營權(quán)與使用權(quán)分離

　　D.所有權(quán)與使用權(quán)分離

　　參考答案：D

　　參考解析

　　在房屋租賃中，房屋所有權(quán)人不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而是把房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離，將房屋在一定期限內(nèi)讓與承租人使用，并通過收取租金，部分實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值。

　　4變更登記不包括(　　)。

　　A.國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記

　　B.受益權(quán)變更登記

　　C.土地抵押權(quán)變更登記

　　D.地役權(quán)變更登記

　　參考答案：B

　　參考解析

　　土地變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記，包括：①國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記;②土地抵押權(quán)變更登記;③地役權(quán)變更登記;④土地用途變更登記;⑤土地其他變更登記。

　　5在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)向裝修人約定收取的費用通常包括(　　)。

　　A.裝飾裝修管理服務(wù)費和場地使用費

　　B.垃圾清運費和場地使用費

　　C.裝飾裝修管理服務(wù)費和排污費

　　D.裝飾裝修管理服務(wù)費和垃圾清運費

　　參考答案：D

　　參考解析

　　《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向裝修人收取的費用，一般包括裝飾裝修管理服務(wù)費和垃圾清運費。物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：裝飾裝修垃圾需袋裝處理;按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。

　　6房地產(chǎn)所有權(quán)分類不包括(　　)。

　　A.單獨所有

　　B.共有

　　C.家庭所有

　　D.建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　參考答案：C

　　參考解析

　　房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)：共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　7下列各項中，不適用收益法進行估價的是(　　)。

　　A.公寓

　　B.公園

　　C.停車場

　　D.加油站

　　參考答案：B

　　參考解析

　　收益法適用于評估收益性房地產(chǎn)——有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價值。例如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。

　　8為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境，是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的(　　)要求。

　　A.環(huán)境

　　B.使用

　　C.經(jīng)濟

　　D.美觀

　　參考答案：A

　　參考解析

　　規(guī)劃設(shè)計是一項綜合性較強的工作。環(huán)境要求，要求居住區(qū)有良好的日照、通風等條件，防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

　　9物業(yè)管理機構(gòu)更迭時，承接查驗的各項費用和收支不包括(　　)。

　　A.物業(yè)服務(wù)費

　　B.停車費

　　C.水電費

　　D.裝飾裝修費

　　參考答案：D

　　參考解析

　　物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗的內(nèi)容之一是各項費用與收支情況、項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況。其中，各項費用與收支包括物業(yè)服務(wù)費、停車費、水電費、其他有償服務(wù)費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務(wù)情況。

　　10住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于(　　)。

　　A.40%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.70%

　　參考答案：C

　　參考解析

　　住房公積金的增值收益應(yīng)當存入住房公積金管理中心在受委托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設(shè)城市廉租住房的補充資金。其中，用于建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于60%，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)確定。

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　　11估價時點原則是指評估一處房地產(chǎn)的價格時，(　　)。

　　A.不考慮時間的絕對變化

　　B.不考慮時間變化對市場的影響

　　C.必須確定某個特定時間

　　D.不考慮房地產(chǎn)價格的時間性

　　參考答案：C

　　參考解析

　　估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。這要求房地產(chǎn)估價必須先確定某個特定時間。

　　12旅游和娛樂用地使用權(quán)出讓的最高年限為(　　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　參考答案：A

　　參考解析

　　目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為5()年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

　　13下列各項中，房屋租賃基本流程不包括(　　)。

　　A.尋租人確定房源

　　B.租賃雙方簽訂書面租賃合同

　　C.房屋租賃當事人在租賃合同簽訂后15日內(nèi)，到房屋所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)備案

　　D.出租人到房屋所在區(qū)、縣稅務(wù)部門繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及所得稅

　　參考答案：C

　　參考解析

　　房屋租賃的基本流程：①尋租人確定房源;②租賃雙方簽訂書面租賃合同;③房屋租賃登記備案;④出租人到房屋所在區(qū)、縣稅務(wù)部門繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及所得稅。選項C，房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)文件到房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　14房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有符合(　　)規(guī)定的注冊資本。

　　A.縣級人民政府

　　B.國務(wù)院

　　C.縣級以上人民政府

　　D.省級人民政府

　　參考答案：B

　　參考解析

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該具備的條件是：①有自己的名稱和組織機構(gòu);②有固定的經(jīng)營場所;③有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;④有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　15房地產(chǎn)之所以有獨一無二性是因為(　　)。

　　A.坐落位置不同

　　B.外觀形象不同

　　C.建筑結(jié)構(gòu)不同

　　D.建筑設(shè)計不同

　　參考答案：A

　　參考解析

　　獨一無二特性也稱為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。每宗厲地嚴都有自己的獨特之處，即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的地點或朝向不同，地形、地勢不同，周圍環(huán)境和景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)也是不相同的。

　　16物業(yè)是指已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的(　　)。

　　A.各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備

　　B.各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

　　C.單體建筑和建筑群

　　D.各類房屋和相關(guān)場地

　　參考答案：B

　　參考解析

　　物業(yè)管理中的物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。房屋可以是建筑群，也可以是單體建筑。配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務(wù)的室內(nèi)外市政公用設(shè)施、設(shè)備和與之相鄰的場地、庭院、道路等。

　　17下列不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的是(　　)。

　　A.業(yè)主對專有部分的所有權(quán)

　　B.業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的占有權(quán)

　　C.業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)

　　D.業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)這一規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：①業(yè)主對專有部分的所有權(quán);②業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán);③業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。

　　18下列價值中因投資者的不同而變動的是(　　)。

　　A.市場價值

　　B.使用價值

　　C.投資價值

　　D.賬面價值

　　參考答案：C

　　參考解析

　　某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費者)的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者的不同而不同。

　　19關(guān)于單位為職工繳存的住房公積金的列支方式，下列說法不正確的是(　　)。

　　A.機關(guān)在預(yù)算中列支

　　B.事業(yè)單位由財政部門核定收支后，在預(yù)算或者費用中列支

　　C.企業(yè)在預(yù)算中列支

　　D.企業(yè)在成本中列支

　　參考答案：C

　　參考解析

　　單位為職工繳存的住房公積金，按照下列規(guī)定列支：①機關(guān)在預(yù)算中列支;②事業(yè)單位由財政部門核定收支后，在預(yù)算或者費用中列支;③企業(yè)在成本中列支。

　　20物業(yè)管理最主要的特點是(　　)。

　　A.社會化

　　B.市場化

　　C.專業(yè)化

　　D.制度化

　　參考答案：B

　　參考解析

　　物業(yè)管理市場化是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過市場競爭機制，遵循等價交換和供求平衡的原則，依靠良好的經(jīng)營和服務(wù)占領(lǐng)市場份額的商業(yè)行為，是物業(yè)管理最主要的特點。

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