物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》考點精選：早期介入

　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。

　　早期介入與前期物業(yè)管理

　　早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目提出的合理化意見和建議，其可以由物業(yè)管理企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。

　　早期介入對開發(fā)建設單位而言并非強制性要求，而是根據(jù)項目和管理需要進行選擇。早期介入在項目的開發(fā)建設中有著積極的作用，其與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在：一是內(nèi)容作用不同，早期介入是建設單位開發(fā)建設物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務;二是服務的對象不同，早期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據(jù)約定支付早期介入服務費用。前期物業(yè)管理服務的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用。

　　早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分如下圖所示：

　　早期介入 前期管理

　　第一節(jié) 早期介入

　　一、早期介入的必要性

　　(一)物業(yè)項目開發(fā)建設存在的問題

　　物業(yè)建設和銷售過程中，建設項目由于多種原因往往會存在一些問題，主要表現(xiàn)在：

　　(1)物業(yè)規(guī)劃設計和施工安裝存在問題，如設備配置不當、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等;

　　(2)建設單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎條件，如物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等;

　　(3)工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時;

　　(4)建設單位從自身利益的考慮，將部分開發(fā)建設的責任和義務轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔;

　　(5)建設單位在售房時向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔不合理的責任等。

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　　(二)早期介入的必要性

　　在開發(fā)建設工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活動，將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗應用于規(guī)劃設計，并且在建設施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵注漏洞，避免減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設單位得以順利進行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。

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